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《房地产评估》课程设计指导书 一、封面 估价项目名称：（说明本估价项目的全称） 委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称） 估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名） 估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号） 二、目录 三、致委托人函 致函对象（为委托方的全称） 致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果） 致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章） 致函日期（为致函的年月日） 四、估价师声明 （1）在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 （2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 （3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。 （4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 （5）我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。 （6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。 （7）其他需要声明的事项 （8）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名） 五、估价的假设和限制条件 说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。 六、估价结果报告 （1）标题 （2）委托人 说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所。 （3）估价机构 说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级。 （4）估价对象 概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。 （5）估价目的 说明本次估价的目的和应用方向 （6）估价时点 说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日 （7）价值定义 说明本次估价采用的价值标准或价值内涵 （8）估价依据 说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料 （9）估价原则 估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有： ①独立、客观、公正原则； ②合法原则； ③最高最佳利用原则； ④估价时点原则； ⑤替代原则； ⑥谨慎原则。 其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。 （10）估价方法 房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取： ①近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的——基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。 ②如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益—基于理性而谨 慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房 地产的预期收益来衡量其价值。 ③如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用—基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。 由上述三个途径便产生了三大基本估