如皋星雨华府提案0620.pptxVIP

破局 立势 扩容如皋星雨华府营销策略总纲上海智旭商务咨询有限公司上海联旭房地产经纪有限公司目录楼市综合扫描问诊星宇华府找出病症对症下药下药方略整体楼市问诊大开发背景下的如皋市场陷入“寒潮”全市TOP10门槛仅仅区区11套楼市持续低迷、成交量大幅萎缩;积压房源多，各楼盘去化不理想;各楼盘推出各种优惠措施,价格大幅度下降；成交量却没有增加;总之-------如皋楼市已遭遇罕见的寒流潮!各个楼盘患上”感冒症状”!市场诊断症结一:积压房源多，库存去化慢，供远远高于求截止目前：在售楼盘总建筑面积664万平方米，约6.6万套；如皋全市人口125万，约40万户，每六户需买一套房；南通尤其港闸价格基本与如皋相当，客户分流严重；在这场房地产生死存亡斗争中,唯有尽快出货,才能有出路。市场诊断症结二:各楼盘销售极速下滑，落入谷底对南通地区多数楼盘来说，四月是近阶段以来成交量上浮最大的一个月，五一后成交量普遍下跌了50-60%；然而整个如皋市场除零星楼盘成交尚可外，多数楼盘依旧为个位数成交。市场诊断症结三:纷纷患上促销打折病，无促销便无销量截止目前：5000元/平方米左右是主力成交价格；排名前十的住宅仅江中世纪城、碧桂园龙游湖、金科世界城三个住宅项目超过5000元/平方米绿润名都我公司2013年操盘时价格为5800元 /平方米，到2015年直接掉落至4666元/平方米。江中世纪城2014年首批现房开盘价超7000元/平方米。维持原价静止不动，低价跑量成救命招市场诊断前景：政策进入拐点窗口减压通道，“去库存”大旗飘扬一线城市开始适度从紧2016年3月买二套房契税从3%降至1%自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。。两年以上住房出售全部免征营业税个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。2015年11-12月，提出“降库存”，鼓励农民进城2015年10月，贷款利息基准调整至4.9%，最高7折2015年9月，购房首付款比例由30%降至20%，推行公积金异地贷款。实行严格的差别化税收营业税仅2年以上普通免征契税非普统一按3%计征实行严格的差别化信贷政策认房不认贷，二套50-70%信贷税收3月7日，住建部提出一线城市从严5个方面限购监管9.29新政调控加强的6个方面打击各种交易中的违法违规行为实行严格的限购政策供给增加土地供应面积，及时披露相关信息；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；诊断结论目前的如皋楼市,一片萧条。在成交量如此低迷的情况下，不要抱任何幻想！政府没有良方救市，也已经不会出手！救赎！还得靠自己！把脉问诊——星宇华府“病情”问诊星宇华府——市场处境市场处境：前有“虎狼”：碧桂园、江中、中南、中科等领衔的超660万存量房你争我抢后有“追兵”：老牌劲旅御龙湾对高端客户拦截、碧桂园中南对低总价客源全力掠夺问诊星宇华府——市场处境项目竞品分析御龙湾中南世纪城本案碧桂园龙游湖问诊星宇华府——市场处境项目御龙湾中南世纪城碧桂园龙游湖位置如皋市政府东侧如皋惠政路与万寿路交汇处如皋市龙游湖产品类型高层高层洋房、小高层、高层、避暑总建面30万㎡20.8万㎡34万㎡总户2542户主力产品127-144三房、159-196四房86㎡三房，116-135㎡四房88-120㎡三房在售房源8#、9#、10#、14#在售1#、2#、15#剩余房源在售、12#5月1日开盘在售一期41#、二期小高层在售、另洋房、别墅在售第一开盘时间二期2015年12月2014年5月2014年10月销售周期7个月25个月20个月2015年全年售量881331882016年4月份售量01241均层4800问诊星宇华府——市场处境中南世纪城1#2#15#12#其余未建销售概况：1#、2#、5#余房销售中，仅剩余100㎡三房，去化率约80%；12#5月1日开盘，100㎡三房及116㎡三房在售，去化率约50%。销售均价4800元/㎡。项目卖点：品牌、景观、物业管理、智能化系统、户型、性价比问诊星宇华府——市场处境100㎡三房116㎡三房赠送11㎡，得房率78%，实得面积89㎡赠送16㎡，得房率78%，实得面积106㎡问诊星宇华府——市场处境御龙湾三期未建二期在售一期售罄交付入住销售概况：8#、9#、11#、14#对外推售，127—196㎡，2016年1月二期首次开盘，截至目前项目去化约30%。从8#和10#的销售情况来看，大户型销售情况较好。项目卖点