(房地产企业会计实务讲义.docVIP

房地产企业会计实务概述 一、房地产企业行业特点及财务管理要素： 房地产开发是综合性、系统性性于一体的项目在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个预测.政府政策.银行信贷攻策规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分行而有效商品房代建工程的开发土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费基础设施费建安工程费公共配套设施费土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品售竣工验收、等阶段从最初获取土地使用权到，过程短则两年，长则年编制算企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入代建工程开发收入、出租商品的租金收入等各种收入商品的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证，然后签订预售竣工验收合格之后，房款，办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。契税保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容开发企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：“开发成本”账户。? 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项。本账户借方登记开发过程中所发生的各项，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算地征用及拆迁安置补偿费 土地使用权出让金土地征用费 拆迁安置补偿费。前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。基础设施费土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。为项目贷款而支付的利息 账户。开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品账户设置二级明细商品房代建工程。本账户借方登记登记借：　贷：开发产品（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化　　企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。 项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。 ， 7、主营业务收入 主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入代建工程开发房屋销售收入　　借：银行存款　　　贷：预收账款　　交使用时　　借：应收账款　　　贷：主营业务收入　　借：预收账款　　　　银行存款　　　贷：应收账款借：银行存款贷：主营业务收入 8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入。 借：银行存款 贷：其他业务收入 9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转　　借：主营业务成本　　　贷：开发产品 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销