(房地产估价理论与方法第十二章房地产估价程序.docxVIP

第十二章　房地产估价程序考试目的　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。第一节　房地产估价程序概述　1.房地产估价程序（12步）（熟悉）　获取估价业务　受理估价委托　制定估价作业方案　搜集估价所需资料　实地查看估价对象　分析估价对象价值　测算估价对象价值　判断估价对象价值　撰写估价报告　内部审核估价报告　交付估价报告　估价资料归档　2.房地产估价程序的作用：规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。　估价程序在估价鉴定中的作用，对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序（间接复核，还有直接复核，就是由其他估价机构和估价师重新评估，看评估结果是否一致或接近）　房地产估价程序的作用包括（　）。【2008年真题】　A.规范估价行为 　B.节省估价工作　C.保障估价质量 　D.提高估价效率　E.规避估价监管　提示：参见教材P395　[答疑编号500434120101]　『正确答案』ACD第二节　获取估价业务　1.估价业务来源渠道（了解）　专业估价业务来源渠道：被动接受，主动争取　争取估价业务应当通过提升自己的知名度、品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段获得　2.不应承接估价业务的情形（熟悉）　有利害关系或利益冲突的，尤其是在拆迁评估和抵押评估中　超出了自己的业务范围的。　一级资质，啥都能做，无限制　二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算　三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定　暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押　自己的专业能力难以胜任的，可以介绍给其它合适的公司；可以与合适的公司联合承接或合作完成（但是要经过估价委托者的同意）；估价中涉及的其他专业问题，可以聘请其它专家或专业机构出具专业意见。　如从事房地产抵押估价的估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。　暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（　）。【2007年真题】　A.在建工程抵押估价业务　B.城市房屋拆迁补偿估价业务　C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务　D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务　提示：参见教材P396、397　[答疑编号500434120102]　『正确答案』D　『答案解析』AB超出了资质范围，C是具有利益关联关系，需要回避，也不能承接。 第三节　受理估价委托　1.受理估价委托概述（熟悉）　步骤：明确估价基本事项；确定估价其他事项；草拟估价委托书和估价委托合同；接受估价委托书及签订估价委托合同　相关规定：　估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。　分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。　签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让委托估价业务。　接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　）【2006年真题】　提示：参见教材P398　[答疑编号500434120103]　『正确答案』错　『答案解析』经委托方同意的情况下可以转让 　2.明确估价基本事项（估价目的，估价对象，估价时点，价值类型）（掌握）　明确估价目的——龙头　估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述。一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认。估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、提供给谁或者由谁认可来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及价值类型。　明确估价对象　估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据估价目的，依据法律、法规和政策，并征求委托人同意后确定，估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况和区位状况三大类；估价师还应要求委托人提供其所能提供的反映估价对象状况的资料，如建筑物的施工设计图纸，竣工验收证书、产权证书等。　明确估价时点　估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定。　明确价值类型　价值类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，而是由估价目的决定　不同的价值类型，即使运用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值不同　【重点】估价时点的确定　一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日