新型城镇化的四大逻辑与模式结构..docxVIP

新型城镇化的四大逻辑与模式结构关注绿维创景 扫描官方微信二维码 微信号：lwcj2005旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。新型城镇化的四大逻辑与模式结构北京绿维创景规划设计院　绿维创景就新型城镇化的逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构;2、产城乡一体化模式;3、人的城镇化;4、城市运营商。为旅游地产开发商向新型城镇化开发运营商转型升级提供借鉴思路。　第一，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构　研究新型城镇化，首先要基于土地开发的财富效应及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构，这种逻辑对于新型城镇化开发的意义非常大。因此，我们提出，要在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。　第二，产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区　产城乡一体化实际上都是区域综合开发结构，这种结构可以概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。　产业园区，是一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑很难发展。这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。　消费聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。　“居住区”，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。在新型城镇化过程中，对于卫星城或小城镇，结合乡村实行产城乡一体化才会具备比较好的效益。产城乡一体化，最重要一点是跟“乡”结合，这是土地红利的一个重要依托。现在土地的一级开发，不靠国有可建设用地的大规划开发是很难实现的。　第三，人的城镇化：三农方案+农民工方案+城市基础设施+城市公共配套+公共服务产业化　城镇化中的“人”不是指已经进城的城市人口，而是与其相关的三农问题解决方案、农民工问题的解决方案。农民工问题的解决跟城市基础设施、城市公共配套与公共服务产业化有很大关系，因此，我们将其归纳到人的城镇化模式结构里面。　如何才能实现人的城镇化?首先，要解决产业问题，以产业为依托解决农民及农民工的就业问题。其次，要解决农民居住问题，让农民住上具备现代基本卫生条件的房子，达到最基本的生活水准。最后，要解决农民的社会问题，涉及基础设施、公共配套、公共服务产业化和公共服务管理等方面，并在此基础上形成公共服务产业化。公共服务产业化是一个重大的机遇。医疗产业、健康产业、文化产业、教育产业等逐步转向跟市场结合、产业化服务相配合的发展方式。　综合上述观点，人的城镇化，即构建一个“平等的、以人为本的、幸福指数更高、配套更完善、现代化水平更到位、更公平”的社会发展环境。　第四，城市运营商：2374模式　绿维创景将旅游地产的开发运营，从开发、招商、销售、经营四方面概括为2374模式。这种开发模式的主体，我们称之为城市运营商。　建设开发2--土地开发+项目建设　招商运作3--土地招商+商业招商+旅游招商　地产销售7--酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居　经营管理4--景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理　对于城市运营商或开发运营商来说，难点是如何选择合适的生产项目、经营项目、消费项目等，形成区域整体开发、实现带动城市聚集、促进新型城镇化发展的目标。项目类型非常多样化，因此，需要运营商整合资源进行管理。另外，所涉及的经营管理结构是复合的多元化，这对地产开发商形成了巨大的挑战。　总结　回顾四大模式结构，可以看出，无论采用何种方式进行多种业态的多元管理，如果没有土地的开发和快速的房产销售所形成的资金回笼，所有的产城乡一体化、城市运营目标，非常难以实现。因为大部分产业投资需要一个较长的回报期，而房地产所拥有的回报结构相对而言是最好的、最快的。　(以上内容知识产权属于北京绿维创景规划设计院，其他平台发布请注明来源)（有关新型城镇化策划、规划设计、新型城镇化建设的更多研究，详见）或拨400-068-8099咨询热线在线进行咨询。扫一扫官方微信二维码关注北京绿维创景规划设计院 微信号：lwc