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发达国家土地利用与管理政策比较与借鉴 　　摘要：目前，国内外发达国家和地区的土地利用与管理政策渐趋成熟，可资借鉴。本文在综述美国、英国、日本、韩国等国家土地政策管理与演变特点的基础上，分别介绍并比较分析发达国家和地区不同土地政策和工业用地管理政策。 　　关键词：发达国家；土地利用；管理政策 　　中图分类号： 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）02- 　　1.发达国家土地利用与管理政策类型 　　就美国、英国、日本三个国家来看，它们分别形成了宏观调控型、法规导向型和综合管控型等不同的土地利用政策特色。 　　1.1美国：宏观调控型 　　美国的土地利用规划体系大致分为总体规划、专项规划和用地增长管理规划3类以及区域级、州级、亚区域级、县级、市级5个层次，县级规划和市级规划是对辖区内的土地利用在数量和空间布置上起到调控作用。同时建立严格的土地利用规划制定程序，通过土地利用规划，引导城市的发展，缓解城市发展压力，控制土地开发的区位速度、公共设施的服务水平。 　　美国的土地规划管理系统表面上是分散的，国家对规划不进行集中统一的管理，也不强求各级政府必须制定土地利用规划。土地利用规划的绝大部分权利集中在地方政府手中，管理也是由地方政府负责。联邦政府主要通过制定相关的法律法规、政策来约束、引导、影响地方的土地利用及规划管理，其核心与实质在于：宏观控制、科学开发、集约利用土地资源，确保社会、经济的可持续发展与国家安全。 　　美国土地利用规划的目标是促进土地资源的可持续利用和开发，以尽量减少由于土地私有制而引起的土地利用中的矛盾，鼓励土地资源的合理利用，使社会福利达到最优化。虽然不存在独立的土地利用规划体系，但美国土地利用规划都是其各层次总体规划的一部分，把土地规划视为公共规划和社会控制的一个方面，是其社会和经济计划中最重要的规划。 　　将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。 　　用地区划覆盖全市，全纽约市按限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号等系列。并在全覆盖的前提下，按不同地理位置和不同开发状况予以区别对待。 　　在严格的控制之中留有机动灵活的余地，以适应市场变化和一些不可预见的因素对土地使用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。既防止出现空白而造成开发失控，又配合新情况而采取应变手段。 　　1.2英国：法规导向型 　　英国国土总面积为24.5万平方公里，自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王或国家所有，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国1947年通过的《城镇和乡村规划条例》规定，一切私有土地的发展权即变更土地用途的权利归国家所有，土地所有人或其他人如欲变更土地用途，在进行建设用地开发前，必须先向政府以缴纳发展税的形式购买发展权。 　　英国城市土地规划包括法规体系和执法系统。其立法系统包括制定城市土地利用规划法案和编制具有法律约束力的开发规划；其执法系统则是指以签发规划许可控制地区的土地开发活动。 　　英国规划法明确指出，由于市场本身无法产生一个合理的、有效的土地使用机制，除少数例外，所有的开发与建设必须通过规划得到政府的批准。英国法律规定在规划的编制过程中，还必须有三个月公众参与的阶段等法定的公众参与程序。形式有公众评议、公众审查、公众讨论、公众审核、公众意见等等。有关城市规划方面的起诉分为规划起诉和强制执行起诉。 　　1.3日本：综合管控型 　　日本的土地利用通过国土利用规划和土地利用基本规划进行宏观管理，并通过法律和行政的手段，使宏观管理与微观管理结合起来。其特点是着重于宏观的综合管理，同时实行间接的微观调控。 　　日本土地规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等构成。为确保公共事业建设所需土地，日本制定了整备计划，确保土地开发顺利进行。为缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅。同时，大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。为防止城市无序扩张，日本实行土地使用分区管制，严格控制农地转用。 　　另外，日本建立了一整套土地交易管理制度，主要用来限制土地交易，以直接控制某些地区的地价水平及土地使用为目的。日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。 　　2.美英韩土地管理政策的基本特点 　　从美国、英国、韩国等国家土地管理政策的演变来看，均经历了主要从农地管理到开始分功能、分产业、分地区管理的阶段，而又呈现出不同的管理倾向性。 　　2.1美国：政策灵活变动 　　从美国政府200多年来土