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如何实现城中村改造之我见 城中村是城市化进程中较为为普遍的现象，表现为在城市市化过程中，城市建成区面积积扩张使村庄包围在城市建成成区内。这种村庄内仍旧实行行农村管理体制，因此在建设设管理、社区管理等方面出现现真空，导致村内建设行为失失控，建筑采光通风差、公共共设施少、卫生条件差、道路路标准差、缺乏基本的消防通通道、安全隐患大。此外，村村内的出租房与暂住人口由于于缺少规范管理，导致治安问问题增多，不但影响县城形象象，也阻碍县城的发展。但是是，纵观目前各地进行的城中中村改造，普遍存在对村民改改造的忽视，城中村改造后村村民的生存技能、生存方式没没有得到改变，这为城市的进进一步发展埋下了隐患。鉴于于此，我县今后在“城中村””改造过程中，政策措施的制制定不仅应关注如何顺利推进进城中村改造以及改变当前县县城发展的环境、卫生、居住住状况等问题，还应该关注如如何筹集资金对村民进行教育育培训，对自主创业提供扶持持，引导村民走自食其力、自自主创业的道路，实现村民生生存方式的转变。随着我县城城市化进程的加快，城中村改改造正在被提上工作日程，成成为摆在我们面前的课题。 一、城中村历史成因分析析 （一）城乡二元管理体体制是城中村形成的制度原因因 20世纪50年代中期期以后，高度集中的计划经济济体制的建立，使得在户口迁迁移、粮食供应、就业安排、、福利保障等方面严格区分农农业人口和非农业人口，实施施城乡分割对立的二元管理体体制。二元管理体制的存在，，使得“城”与“村”分属不不同的机构体系管理，县城在在对城乡结合部的农村宅基地地的土地使用、建设管理方面面存在一定的真空，城市规划划管理范围及建设管理法规对对农村集体所有的宅基地、留留用地等的管理无效，是造成成城中村的根本制度原因。 政府行为的短期化化倾向，首先表现为政府征地地时出于对成本的考虑，保留留村落的做法。目前我县的88个城中村基本没有耕地，除除了少量的耕地外，周围都是是建设用地。政府出于对成本本的考虑，一般采取迂回发展展的县城发展策略，征地后，，没有对自然村采取有效措施施，只是简单地保留村落。征征地后的开发建设大多只考虑虑项目本身。在这种种因素作作用下，县城里的村庄便成为为城市用地包围下的孤岛，城城中村的问题因此被积累下来来。 三是城市化背景下政政府存在职能的缺失。一些外外来劳动力或商业人员涌入县县城，县城为他们提供工作机机会，但未提供部分人员所需需的廉价住房，在满足外来劳劳工住房需求方面，政府和开开发商存在着职能的缺失。城城中村提供的租金较低的住房房符合市场的需求，为那些流流动低收入人口提供了栖身之之屋，一定程度上承担了政府府应承担的职能。 （三））城中村是农民趋利性的产物物 城中村村民收入的主要要来源是自建房出租收入或从从事简单的商业经济。村民受受教育程度低，就业能力低，，就业门路少。由于部分人员员私人出租房经济的保障，对对出租房收益依赖程度大，村村民依靠出租收益就可以过上上安乐的生活，村民就业意愿愿低、就业能力低，成为“主主观剩余劳动力”，过着无所所事事、得过且过的生活。 此外，文化素质不高的农农民在市场化的激烈竞争中，，无法立足。一不懂技术，二二不懂管理，在产业层面上只只能在一些劳动密集型企业、、服务性行业从事一些低级的的简单劳动。县城经济迅猛发发展，村民的心理跟着膨胀，，在就业无门、投资创业无力力的前提下，私自多建房增加加出租收入成为他们的主要投投资方式，以致出现了城中村村的建设管理混乱的问题。 二、改造的难点分析 城中村的改造不同于旧城改造造，城中村改造涉及土地的转转制、村集体和村民的出租房房问题。这些问题与村民的利利益交织在一起，远比一般的的旧城改造问题复杂得多。 （一）改造成本高，投资资回报小 城中村现有建筑筑由于密度大，容积率高，高高昂的拆迁安置成本，巨额的的投资，回迁安置面积大，可可用于销售的面积小，投资回回报小，使房地产投资开发商商望而却步。如何降低城中村村改造的成本，保证合理的投投资回报率，是城中村改造能能否顺利推进的最大制约因素素。 （二）改造模式与改改造主体问题 由于城中村村所需改造资金数额巨大，因因地制宜地设计好各村的改造造方案，解决改造模式与改造造主体问题，是改造计划制定定的前提。现行的一般改造模模式主要是下面三种模式:一一是由政府主导，主要是指政政府完成前期土地开发，然后后采取市场化的招标拍卖方式式。这种方式由于前期拆迁安安置成本高，政府难以做到资资金的平衡，再加上政府财政政资金有限，难以大规模开展展此类土地的开发。此外政府府易采用行政手段干涉拆迁安安置，因而损害村民的利益，，往往引起村民的对抗;二是是村民在政府指导与支持下，，自筹资金，自行完成改造。。这种模式政府支持力度比较较大(比如在基础设施、)，适用用于村集体及