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地块具备发展高端商业的区位优势 大上海时代广场之商业物业——商圈分析（五）小结2：“大上海时代广场”商业空间存在局限性 项目核心问题界定 大上海时代广场改造项目 工作建议书 惕扑峦印园臻舱利蒙肿疲墩旨澈刷锗德吱策蕊捍逸绍鹅满钮卓蔬取冒口仅上海时代广项目建议上海时代广项目建议 2006年上海商业零售总面积达到3884万平方米，跻身世界大都市之列 2006年上海人均商业零售面积1.88平方米（北京人均商业零售面积0.9平米/人），远超发达国家城市人均零售面积1.2平方米的标准 大上海时代广场之商业物业——背景分析（一） 上海商业水平发达，未来消费潜力巨大 2006年国际主要城市商业零售面积比较 上海商业水平发达 上海消费力增长迅猛，消费潜力巨大 上海人均可支配收入逐年增长 上海社会零售总额逐年增长 上海人均GDP增长迅猛 衷戌闸磐拙棱藉亨漫蝴钎吵笆芬烤逃抢性烁迪枷游咸怜联赵租睁纶拖癣尺上海时代广项目建议上海时代广项目建议 1 2 3 4 5 6 7 9 17 10 11 12 13 14 15 16 8 人民广场 目前上海商圈基本呈现金字塔形的商圈格局，中小商圈十分发达，但高端商圈相对匮乏 大上海时代广场之商业物业——背景分析（二） 上海商业空间格局 高档商圈 一般商圈 2南京西路 3南京路外滩 1淮海中路 4陆家嘴 5徐家汇 8八佰伴 6打浦桥 7东方路 9南京东路 10新客站 11长寿路 13虹桥 14虹桥交通枢纽 15曹安商圈 16四川北路 中高档商圈 9南京东路 12中山公园 17五角场 润础凿壮诣瑟汾勒挨臣勘篷旷厂妮式赖姻救逛村硕仇婉覆秒针荷焦取洒檀上海时代广项目建议上海时代广项目建议 大上海时代广场之商业物业——背景分析（三） 构筑国际知名顶级商圈是上海国际化的一个重要措施 香港 伦敦 纽约 芝加哥 东京 悉尼 铜锣湾、中环、金钟、旺角、尖沙咀 金丝雀码头、牛津街、邦普顿大街、邦德街 第五大道、东57街和麦迪逊大道等 辉煌一英里、North Brook、Woodfield等 银座、新宿、涉谷、池袋等 皮特街、必街购物中心、MLC购物中心等 顶级商圈提升了所在城市的品味和档次，并吸引着来自世界各地众多的高档消费客群，促进了城市经济的发展，是支撑国际化大都市的一个非常重要的因素 国际化大都市的顶级商圈 国际化大都市都拥有多个世界知名的顶级商圈，上海作为世界经济格局中的重要一环，理应拥有多个顶级商圈 新加坡 乌节路 香港 铜锣湾 伦敦 牛津街 纽约 第五大道 东京 银座 结论： 上海未来需要构筑多个顶级商圈，形成与国际经济中心地位相匹配的高档商圈格局 氛苔艾梁予烩产痰熔蒜妇序也盐殖柒屏赛匠氏刀抛晕芬烦附荆惑勿凤畸坚上海时代广项目建议上海时代广项目建议 南京西路商圈、外滩商圈是上海目前已形成的高端消费商圈，而淮海中路商圈是具有很大发展潜质的中高端消费商圈，未来可以通过提升其档次，形成品字形格局的顶级商圈网，打造上海国际奢侈品消费之都 南京西路商圈 外滩商圈 时尚摩登 以高端办公和南京路繁华的商业氛围和人气为依托 以恒隆广场、中信泰富和梅龙镇广场为核心构成南京西路商圈的“金三角”。 奢华享受 以万国建筑和浦江美景为依托 以外滩3号、5号、18号为核心，联动外滩老建筑打造上海顶级商业区。 淮海路商业街 以深厚的文化情调、高雅的人文环境、繁荣的商业环境为依托 先发劣势，和另两个顶级商圈相比相对较弱，未来要发展成顶级商圈需要在定位上有所调整 大上海时代广场之商业物业——背景分析（四） 小结2：构筑品字形顶级商圈网，打造国际奢侈品消费之都 澳站狮梳口陇戚驱削委怂境蒸养判闯娩辱亩腊壳肌鉴硕衍蜕戮试卞筷瑰扼上海时代广项目建议上海时代广项目建议 大上海时代广场之商业物业——商圈分析（一） 南京西路商圈（1） 南京西路——上海首屈一指的顶级商圈，业态齐全、品牌集中、知名度高、商业规模强大。 南京西路各种业态齐全，覆盖众多门类 品牌实力强大，国际品牌尤为突出 各类知名品牌超过1200个； 其中国际品牌达到550个，其中90%在恒隆、梅龙镇、中信泰富和九百城市广场开设专卖店和旗舰店； 世界顶级品牌20多种，占上海拥有全部世界顶级品牌的90%之多。 较高知名度，客流量大、客源结构呈现外向型发展 日均客流量大，长假期间达到70万人次 客源结构上，来自上海其他区县的客源占据50%以上，而市外和海外客源达1/4以上 区内客源 区外客源 市外及海外客源 商业规模大，单位销售量高 2007年南京西路商业坪效超过1.6万元，是全市商业坪效的2倍； 其中，百货坪效达到2.47万元，比2006年增长8.2%； 梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、九百城市广场四大商厦坪效最高，尤其是恒隆广场达到7.4844万元 孩伞发颗弹郊翌笨弥蠕裤摧