房地产研究与动态2005年第1期（总第31期）（45页）.docVIP

房地产研究与动态2005 ? ? 2004年房地产市场形势专题研究 编者按：2004年围绕房地产市场形势的争议颇多，为了使读者了解争论的焦点和发展趋向，本刊本期特发一组相关文章，并配以争论观点综述，以便正确理清形势，促使房地产业平稳地发展。 ? 上海房地产市场的发展与调控 庞元 (上海市房地资源管理局副局长、上海市房产经济学会会长) 一 当前，上海房地产市场的现状特点是： ——房地产业对经济增长的贡献度显著提高，支柱产业的地位基本确立。房地产增加值占全市GDP的比重已从1990年的0.5%上升到2003年的7.4%。 ——商品房建设规模不断扩大，为解决市民的居住条件奠定了基础。1990至2003年，全市共建成住宅1.8亿平方米，是前40年总和6162万平方米的2.9倍。今年1—10月，全市住宅竣工面积为1811万平方米，同比增长0.2%。市区人均居住面积由1991年的6.7平方米，提高到2003年的13.8平方米。 ——住房消费需求持续旺盛，本地市民家庭成为购房主体。随着房改的推进，上海已初步确立了一个以本地居民大众消费为主体、满足多层次购房需求、适合国内外人士消费的房地产市场体系。近三年来，商品房销售量连年大幅增长。2003年，新建商品房销售面积2376万平方米，比上年增长20.5%。商品住房个人购买的比例连续四年超过90%，2003年，达到98.1%。同时，存量房交易十分活跃，2003年，买卖面积达2306万平方米，同比增长28.8%。 近年来，商品住房需求逐步扩张，其中，本地市民家庭购房面积占预售总面积的8096，尤其是广大普通市民改善型的需求十分强劲，成为市场发展的主力，为上海房地产市场的繁荣奠定了基础。 二 2003年，国务院下发18号文，明确要求各地加强市场调控，促进房地产市场持续健康发展。从上海的情况看，房地产市场发展是基本健康的，总的情况是好的。但同时也出现了房价上涨过快的情况。 经过深入的研究和分析，上海市政府年初确定了今年房地产市场调控的目标：实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效遏制房价上涨过快的趋势，进一步改善市民住房条件，让市民得到实惠。 为贯彻国务院18号文和市委市府的部署，我们主要采取了以下调控措施： 加大土地供应的调控力度，深入开展土地市场秩序的治理整顿。出台了《上海市土地储备办法》，着力于建立规范的土地储备机制。控制高档商品住房供地，停止别墅项目供地，增加土地招标中普通商品房供地量。 优化市场供应结构。重点是加快配套商品房建设和上市进度。1—10月，已经上市供应量约564万平方米。 严格限制期房转让。自4月26日起，暂停预购商品住房在取得房地产权证前的转让行为，期房转按揭也随之暂停，在一定程度上遏制了期房的短期炒作行为。 实施商品房交易合同网上备案制度。3月30日全面实施商品房网上备案制度以来，截至11月30日，上网预(销)售楼盘数达2123个、23.9万套、2760万平方米，网上累计预(销)售15.3万套、1822万平方米，对于增强新建商品房市场供求信息透明度、扭转市场信息不对称的状况发挥了重要作用。 健全住房保障体系。累计已有1.3万户廉租住房家庭租赁到合适的房源，占经审核符合条件家庭数的94.8％；全面实施市政府确定的居住小区“平改坡”综合改造的实事任务。 现在看来，市场调控的政策措施取得了一定成效，政策实施的效应正在逐步显现。主要表现在： ——商品住房供求正在逐步调整。今年第一季度，商品住房批准预售面积为377万平方米，预售登记面积为551万平方米，两者之比为1∶1.46。第二季度，批准预售面积为686万平方米，预售登记面积为908万平方米，两者之比为1∶1.32。二季度，批准预售面积为1046万平方米，预售登记面积为807万平方米，两者之比为1∶0.77。1-10月，全市商品住房批准预售面积2415万平方米，预售登记面积2569万平方米，两者之比为1∶1.06。对此，求略大于供的矛盾逐步缓解，正在向供求基本平衡转变 ——商品住房供应结构正在趋向优化。今年第一季度，每平方米6000元以下的商品住房占预售登记总面积的50.5%。二季度为56.6%，提高了6.1个百分点。三季度为63.2%，比二季度又提高了6.6个百分点。从1-10月的总体情况看，全市预售登记面积中，3500元以下的商品住房为691.6万平方米，占预售登记总面积的26.9%；3500-6000元的为768.1万平方米，占29.9%；6000-9000元的为753.5万平方米，占29.3%；9000元以上的355.7万平方米，占13.8%。其中，每平方米6000元以下商品住房占预售登记总面积的56.8%，预计全年将达60%左右。 ——商品住房价格上涨过快趋势得到一定程度遏制。一方面，预售均价继续上涨，但增幅已经趋缓。另一方