上海泰晤士小镇考察分析解析.ppt

泰晤士小镇的定位 一、商业区的客户定位 泰晤士小镇商业区集自然和人文优越条件于一身，是以创新、前卫、富裕的中产阶 级为主要消费群体理想的休闲之地，它的目标客户主要是五大人群。 1.1 婚庆人群 泰晤士小镇在仅有的一平方公里范围内，集纯正的英伦建筑、绿化、水色和人文景 观于一体，聚教堂、酒楼、纪念品和纪念地等于一身，是难得的进行婚庆活动的场所。 1.2 公司宴请和公关活动人群 上海有发达的公司商业宴请和其他社会活动，但在上海西南部，这些活动的设施都 比较落后，也不成系列。在上海商业重组的过程中，泰晤士小镇有条件挟其国内顶尖风 貌建筑的优势占据这一市场的高端地位。 随着上海城市的扩大，传统的商业中心主要集中在市中心的商业格局正在逐渐改 变，新兴的商业中心将随着人群的扩散而扩散。人们越来越多的追求视觉空间，虽然 都市人经济条件更加富裕，但是工作节奏在加快，压力也在加大，适当放松心情，已 经成为现在都市人的追求，仅仅满足衣食之需的购买活动在减少，满足自身精神需求 的购买活动在增大。在这个基础上，泰晤士小镇有其独特的定位。 泰晤士小镇的定位 1.3 有组织的旅游者 泰晤士小镇的英伦建筑风貌原汁原味，这些建筑可以成为吸引旅游者的有力条件。 1.4 周边高层次消费者 松江虽然离上海市中心的距离并不远，但松江的商业水平可能与市中心相距10年以 上，距世界先进的水平就更有差距。而松江却居住着上海最高的社会阶层（别墅拥有者、 大学城聚集起来的中、高级知识分子、开发区中的外来投资者和中高级白领阶层），他们 就在泰晤士小镇周边。泰晤士小镇正宗的英式建筑可以方便的引进先进的西方商业样式和 高层次的商业服务，满足这部分消费者的愿望，成为他们理想的消费之地。 1.5 白领休闲度假者 上海是一个快节奏的国际大都市，人们经济条件较好，但生活压力大，平时苦于没有 可以综合提供多种休闲方式的场所来放松自己的心情，泰晤士小镇的位置、交通、建筑风 貌和设施正好可以填补这样的空白，以吸引众多上海白领和老板阶层们来休闲度假。 泰晤士小镇的定位 二、商业区的功能定位 泰晤士小镇商业区有优美的英式建筑文化，可以成为风情旅游的目的地，在为周边地 区提供完善周到的商业服务的同时，可以做到商旅结合，为中、高消费客户提供一个远离 城市，可以充分调整心情的休闲聚会场所，为游客打造一个既有异域文化，又有新奇娱乐 场所，集人、文、588景，商、住、游于一体的小镇商业旅游区。 三、商业区的形象定位 针对“英式风貌旅游休闲商业”的目标客户，结合英式风格的建筑物，不论在装修还是 周围环境布置上，力求项目的高品质，使消费者在本区域内能够找到不同于大都市的休闲 氛围。经营的商家建立在高品质、高品位、中档消费的基础之上，避免出现不同档次的商 家共存的局面，进而破坏泰晤士小镇商业区的整体品质。 四、商业区的市场定位 泰晤士小镇商业区的市场形象突出旅游休闲商业的特点。泰晤士小镇各类商业设施充 满异域风情，商铺内装修精美，吃喝玩乐一应俱全，集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐为 一体。 泰晤士小镇现状 泰晤士小镇现状 面临“空城”局面的原因： 1、松江老城拆迁形成的被动置业需求在2004年以前基本已被消耗； 2、城镇缺少产业支撑，难以形成大规模的就业（外来）人口，本地置业需求不大； 3、距离、交通、区域配置滞后等因素，外地以及本市非松江的购房者短期内将不会入住松江新城，因此使得这部分房源成为空房； 4、部分被买来作投资用途，目前房主不会自己入住。 泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都能够体现英国城 邦风貌，但仍然无法聚集人气而拥有“英伦生活”。 泰晤士小镇现今为止还存在的特色商业--婚庆主题服务区，主要有以下三个原因： 英伦风格的教堂体现核心价值：集英国乡村风格与简化的哥特风格于一身的教堂，体现了婚庆主题的核心价值，浪漫、幸福象征，教堂不仅作为婚礼庆典的重要场所，更成为了泰晤士小镇重要标志性建筑之一； 泰晤士小镇的美丽与宁静：围绕教堂设置的24栋风格各异的别墅，构成英式小镇最富有特色的街道风情，流连其中会成为人生当中最美好的回忆； 引入上海市最知名的6家婚纱影楼，奠定项目气质：为后期商家的引入及商业氛围的培养起到显著的带动作用； 泰晤士小镇案例的启示 1、对于郊区陌生大盘，如何聚集人气，扩展区域知名度，从而利于降低购房者 的心理抗性，提升地产价值，是大规模区域开发项目成功的关键； 2、单一功能小镇的开发，仅以住宅和生活配套做卖点，不足以驱使区域外的人 前来居住； 3、社区缺乏公共开放的空间，活力不足，难以形成居住氛围； 4、项目采取分期开发，但每期的产品之间没有形成差异