(关于“泽渝”工程储备土地变现的思考.docVIP

关于“泽渝”工程储备土地变现的思考 龙树发 摘要：“泽渝”工程是重庆市 “十一五”期间最重要的水利建设项目。该工程能否按期建设完成取决于其建设主体水投集团能否通过储备土地变现筹集到足够的项目资本金。本文分析了水投集团储备土地的变现前景，指出以常规方式，土地变现速度满足不了“泽渝”工程建设需求，在此基础上提出了土地变现创新的思路。 关键词:土地、变现、创新 1 “泽渝”工程简介 “泽渝”工程由十五个水库工程组合而成，是重庆市“十五”后期和“十一五”前期最重要的水利项目，对缓解重庆市严重的缺水状况，保障国民经济和社会发展有举足轻重的作用。因而，其也是承担了重庆市全部大中型水利建设的市属投融资主体重庆市水利投资（集团）有限公司（简称水投集团）当前最最紧急的任务。按市政府要求，“泽渝工程”已于2005年以前全部开工，工程工期在3至5年之间（见表一）。 表一 “泽渝”工程项目情况表 序号 项目名称 建设时间 投资额（万元） 1 铜梁玄天湖 2003-2006 8846 2 南岸迎龙湖 2004-2006 20645 3 綦江鱼栏咀 2004-2006 17059 4 永川孙家口 2004-2007 17419 5 武隆接龙 2004-2008 18886 6 石柱万胜坝 2004-2008 21749 7 涪陵龙潭 2003-2007 22089 8 长寿范家桥 2004-2009 17833 9 万州大滩口 2004-2007 25410 10 忠县白石 2004-2007 18915 11 黔江太极 2004-2009 23800 12 秀山隘口 2004-2009 22566 13 巴南丰岩 2004-2009 19724 14 梁平蓼叶 2004-2008 18132 15 彭水三江口 2004-2007 25606 合计 298679 2 储备土地变现对“泽渝”工程建设的影响 2.1 “泽渝”工程建设资金安排 “泽渝”工程除彭水三江口水库外其余14座水库总投资273073万元，均属于公益性项目，全部由水投集团担当建设业主（本文以下讨论均不含彭水三江口）。水投集团可用于这14座水库建设的资金分为银行贷款和资本金两类，资本金来源有国家和市级财政资金、税费减免、土地储备增值收益几项。 2.1.1 开发银行贷款 2005年9月29日水投集团已与国家开发银行签订了开发性金融合作协议及借款合同，以包括“泽渝”工程在内的45个计划在2010年前开工的项目打捆向开发银行申请了501500万元贷款。其中，以2012年前重庆市政府的政府补贴收益权为质押的8年期软贷款74000万元，用作项目资本金；以原水、自来水、污水、电力等水利产品收费权为质押的20年期硬贷款427500万元。 2.1.2 国家财政资金 国家对“泽渝”工程拨付的国债、基金等水利建设资金重庆市政府将全额转拨给水投集团，作为公司资本金投入。这笔资金工程立项时14个项目共计划为114678万元，截至2005年10月初已落实33340万元。2003年以后国家积极的财政政策逐步淡出，国债发行规模收缩，国家水利基金也主要用到了南水北调和治淮工程上，余下81338万元实际上绝大部分已经不可能落实。 2.1.3 市级预算资金现金投入 为了应对国家投入资金减少的不利局面，保证水利建设持续发展，国家积极的财政政策淡出后重庆市委、市政府加大了对水投集团的市级预算投入；给予了更多的税费减免优惠，并赋予水投集团土地储备职能。根据《关于解决重庆市水利投资（集团）有限公司发展问题的专题会议纪要》（渝府发[2004]51号）从年至2012年，5000万元，每年15％的速度递增，市级收取的土地出让金中，重点水利建设税费减免 《关于解决重庆市水利投资（集团）有限公司发展问题的专题会议纪要》（渝府发[2004]51号）明确给予水投集团的税费减免项有三项：一、建安营业税及附加左右的增值收益。 2.2 “泽渝”工程面临的资金难题 “泽渝”工程计划资本金比例为73.3％，贷款比例26.7％。按此比例计算， 14个项目共需资本金200163万元，需使用开发银行硬贷款72910万元。目前，开发银行贷款已经落实，工商、民生、光大等多家商业银行也向水投集团表达了合作意向。项目资本金到位后，开发银行就可以立即提供资金。开发银行发放了贷款，其他商业银行就愿意提供其他配套资金。所以，“泽渝”工程能否顺利建设完成取决于项目资本金能否及时到位。 14个项目所需的200163万元资本金中国家财政资金可落实33340万元，市级预算现金投入和享受税费减免40050万元，余下的126773万元需要靠土地增值收益来筹集。因为财政资金和税费减免数额已经确定，再无挖掘空间，所以“泽渝”工程是否能按时