(美国太阳城.docxVIP

美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务2012-10-8中国百年建筑研究院院长　朱文俊美国太阳城和CCRC 持续照料 退休社区开发模式，是美国比较主 要的两种养老地产开发模式。太阳 城精准的客户定位和产品定位、 CCRC 持续照料的精细化服务理念和 运营模式，都是非常值得中国借鉴 的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠 很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国 外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才 能有助于推动中国老龄事业的发展。本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进 一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给 出适合中国的复合型老年地产的开发建议。一、美国太阳城的开发模式 目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发 模式，甚至是直接引用了太阳城的名字作为项目名称，比如北京的太 阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。可见美国太 阳城的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。表2.1.1　美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国太阳城的主要项目分布、规模、配套和产品类型 美国的太阳城目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛 杉矶东北方向的苹果谷太阳城、亚利桑那州凤凰城的太阳城和西 部太阳城、凤凰城东南方向的牧场太阳城，以及佛罗里达州的西 海岸太阳城中心等。其中，亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太 阳城的发源地。亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太阳城系列的特例，是按照 新建小镇的规模配套公建设施的。而苹果谷太阳城、牧场太阳城 等这些新建项目，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人 活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套。 2.太阳城开发模式的九大特征 （1）属于住宅开发性质； （2）依靠销售回款盈利； （3）限定55 岁以上的老人才能入住；（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施； （5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的 大市政配套，社区内没有建设相应设施； （6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、 独栋或双拼，精装修标准、拎包入住； （7）房价便宜，苹果谷太阳城在洛杉矶东北方向120 公里左右， 其房价是洛杉矶市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力；（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度 假客户。如凤凰城太阳城，每年居住的总人数在44000 居住人口左右， 其中28000 人是常住客户，而16000 人时旅游度假客户；凤凰城东南 方向的牧场太阳城，也具有鲜明的候鸟型度假特征。3.太阳城的开发商和开发理念（1）开发商：Del Webb 和Pulte Homes 在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发 商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company.Pulte Homes, 美国 最大的住宅制造商之一，Del Webb，美国活跃老人住区建设的领导者， 共同分享辉煌的历史。Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年， 并于1960 年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte 和Del Webb 像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年 的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。（2）开发理念： Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are。 4.太阳城开发模式对中国的启发和借鉴（1）四点值得借鉴： ① 住宅立项，依靠销售迅速回款； ②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定 位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； ③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资 金使用效率，降低了开发风险； ④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作， 在项目开始时便实现订单生产。（2）两点不值得借鉴： ①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建 筑，应以多层或小高层的单体形态为主； ②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护 理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。 中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提 供及时、持续的医疗、护理条件。二、美国CCRC 持续照料退休社区及其精细化管理服务1.CCRC 的概念 CCRC—Continue Care Of Retirement Community，持续照料退休社区。 一般将