案例讨论之十：提前退休,靠收房租怎样过上安逸生活？参照.doc

【背景资料】： 雪莲，今年36岁，去年11月喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，不打算再出外工作，他的先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，现在一家外企工作，有四险没有公积金。月除去保险和税的收入在12000元左右，年底一般奖金是5万元。他有在四十多岁退休的打算。两个人和孩子都没有保险。两口子前几年全力以赴打拼事业，最近家底渐渐厚实。加上两人都不是在事业上有雄心大志的人，简单生活就满足了，两口子算了一下手头的房产，好像单纯靠收租就能养活一家三口了。 他们目前有苏州黄金地段铺面一个，90万元购入，贷款时银行评估110万元，目前市价在180万元～200万元之间，租金每月10000元。大学附近98平米二居室一套，目前自住。货币基金市值30多万元（雪莲觉得现在收益比较低，想换一些收益更好的基金。），股票市值40万元。6500元美元一年定期（今年5月份到期）。另有10万元打新股理财产品，今年10月份到期。有一辆SUV轿车。 雪莲夫妇二人，考虑到宝宝出生后，需要大一点的居住空间，想将二居室出售或者出租，在园区附近买一套三居室（120平左右）。最好也能将铺面出售，在机会合适时，换成两个目前人气还不是很旺的新社区商铺，总价控制在100万元以内，以期升值，不知道是否可行。 雪莲家每月平均开销在2500元左右，自从有了女儿之后每月开销增加了1000元左右。雪莲总听朋友说，养孩子是无底洞，也不知道把孩子养大一直到大学毕业，要花多少钱。她希望如果两个人过几年都不工作的情况下，满足家庭开支的同时，通过一些投资，让资产每年增加10%以上，不知是否可行？ 【理财目标】： 一、如何更好地对孩子进行护养及教育。 二、当前人气还不太旺盛的社区购置商铺二套作投资，100万元以内，以期升值。 三、园区附件120平方米三居室一套，满足居住需求。 四、提前退休，以投资收入作为退休生活主要来源。 五、使投资收益实现10%以上。 ______________________________________________________________ 一、财务分析 首先在做理财规划之前，先让我们来看看雪莲家的财务状况： ? 资产负债表： 流动资产 现金/活期 未提供 消费负债 0 投资资产 人民币理财产品 100000 投资负债 0 外币定期存款 折算约46800人民币 货币型基金 300000 股票 400000 投资性房产 1800000 合计 2646800 自用资产 自用房产 980000 自用负债 0 自用汽车 200000 合计 1180000 ?总资产 3826800? ? 总负债? 0? ?净资产 ?3826800 ? ? ? ? PS：以上汽车按20万现在价值估算，苏州房产按每平方米一万估算，美金按本金折算成人民币计算。 可以说，从资产负债表里可以看出，雪莲一家已经积累了一定的净资产，负债为0，财务状况比较优秀。 ? 收支储蓄表： ? ?月 年总共? ??工作收入 ?家庭税后薪资收入? ?12000 144000? ? ?年终奖金 ? 50000? ? 合计 12000 194000? ?理财收入 ?租金收入? ?10000? ?120000 ?生活支出 ?家庭固定支出 2500? 30000? ? ?养育小孩 1000? 12000? ? ?合计 ?3500 42000? ?理财支出 ? ? 0? ?总收入 ? 22000? 314000? ?总支出 ? 3500? 42000? ?总储蓄 ? ?18500 272000? ?自由储蓄率 87%? ? ? ?收支平衡点 4421? 安全边际? 79.9%? ? 从收支储蓄表里可以看出，雪莲家收入远大于支出，每年可以有不少的资金沉淀下来，目前负担较轻，但是需要对每年的收入做一个合理的分配。 ????? 综合评价：雪莲家庭收入远大于支出，并且无负债，已经积累了可观的净资产，可以说财务状况比较优秀。今后面临的压力主要是雪莲的小孩成长所要不断投入的教育经费和养育费用，以及要换房还有增购商铺的费用，以及为夫妻俩在不久的将来提前退休做的财务准备。因此如何合理安排好现金流和资产配置，是当务之急。 ? 二、理财目标 通过和雪莲的交流，她的理财目标基本上是以下四个 1、换一套三居室的大房子 2、新购买2个有潜力的商铺作为投资 3、解决孩子的养育和教育费用 4、为夫妻俩的提早退休计划做好充足准备，即使是退休了，在不影响生活开支情况下，依然资产增长10%以上。 ? 三、换房计划 1、现在房子情况：根据雪莲家的实际情况，目前自住房为98平方米