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浅析如何做好二手房交易工作 和丰县地税局 　　 　　近些年来，随着经济的快速增长，和布克赛尔县二手房交易发展迅猛，转让交易中的税收管理问题也随之出现。现结合工作实际就如何加强二手房交易过程中的税收管理，谈谈个人的几点看法。 　　 一、我县二手房交易基本情况 　　 我县二手房交易呈现交易数量在逐渐增多，逐年递增的社会环境一是由于我县属边缘地区县，特殊的地理位置和气候造成居住人群普遍存在多种普发病症，为改善生活质量，退休一族纷纷在医疗条件较好的城市购买房屋养老；二是由于我县教育基础薄弱，为提高教育水平大多数家庭供养孩子在外地上学；三是近几年来教育系统为整合教学水平，对学生生源少的学校关、撤、合并，在一定程度上使农牧区的家庭处于对孩子的考虑在县城购买房屋；四是近几年随着我县招商引资力度进一步加大，县城经济发展逐步增强，房地产业迅猛发展，使二手房市场日益活跃，这些原因或多或少给我县二手房注入了成长的有力养份。 　　 二、税收管理中存在的问题及税收征管现状 　　 一是我县二手房交易形式多样，规避政策。为了钻政策空子，部分纳税人为逃避纳税义务，“兄妹之间的无偿赠与”、“遗产继承”、签订虚假买卖合同等方式，在二手房交易过程中呈日渐上升趋势。在这种超常规的赠与背后，不排除人为偷逃税款可能性的存在。 　　 二是我县二手房交易缺乏相应的监督制约机制。至今没有房屋买卖合同真伪鉴别的部门，对二手房交易的税收缺乏有效的监控手段。目前，二手房交易所参照的价格主要是房产评估机构出具的评估价格。评估机构也是以盈利为目的，利益各方会从自身角度出发满足各自的需要而易产生暗箱操作，在实际工作中我们不乏会碰到,购买方为多贷贷款有意虚假提高房屋原值，而为过户办证为少缴税款进行差价评估，多种原因使得实际交易价格与评估价格不一致。 　　 三是购买时间难以确定。一般购买者与房屋出售者实际签订买卖合同与销售时间不一致，有的时间差距非常大，甚至长达五年以上。事实上，购买者已实际入住，这样，势必造成签订合同时间与办证时间相差太大。个别交易者购买房屋周期短，由于其他原因，购买的房屋尚未来得及办理相关证件就又转让给他人。甚至许多住户居住多年以后到现在也没有办理相关的证件。 　　 四是交易相关涉税数据难以取得。一是真实成交价格取得难。二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真实性直接影响到税收收入。一些纳税人为了逃避税收，故意降低合同成交价格。按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房市场交易价格信息足够的掌握，县域范围内相关部门又难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。 　　 五是家庭唯一生活用房难界定。如何界定家庭唯一生活用房，税务机关调查难度较大，房管部门也没有现成的资料可供查询。比如存在子女购置第二套房屋后转移到父母亲名义之下，第一套房屋以唯一住房的名义卖出后以继承的方式取得房屋所有权。 　　 三、二手房交易税收征管应采取的措施和对策 　　 一是加强部门协调配合，加强信息共享程度。及时交流信息，充分利用相关信息资源，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。 　　 实施二手房交易一体化管理是从源头上加强二手房交易税收控管的重要途径。因此在日常工作中应要求地税、国土、房管、城建等相关部门严格按照《塔城地区房地产税收一体化管理实施办法》执行二手房交易一体化管理。其次是通过对房地产业涉及的各职能部门的管理职责的划分，争取相关部门的配合，发挥职能部门的管理优势，堵塞税收漏洞。 　　 二是采取有效措施控制虚假交易。销售价是二手房交易过程中征税的重要环节。一是确保税务部门对普通与非普通住宅、成交价格能及时科学确定。二是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关要依据不同建造年限、房屋地段等比对当时市场价，核定征收。 　　 三是积极宣传二手房交易的相关税收政策。避免纳税人对二手房交易过程中要缴纳什么税不明白、不清楚，减少纳税盲区。特别是相关税收优惠政策，大部分纳税人对哪种情况下进行二手房交易享受税收优惠政策不清，怎样办理税收优惠政策审批手续等缺乏了解，减少因政策理解不足，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。 　　 四是进一步加强二手房交易减免审核检查关。一是严把政策审查关。税政法规部门应严格审核纳税人是否享受政策优惠，在所提供的资料和外围的调查了解的情况下，确定是否是唯一住房，是否符合法定赠与等减免税等条件。二是严把事后监督关。监察部门更好地发挥其监督作用，加强对受理房屋交易的监督，对不符合享受税收优惠政策的纳税人在进行二手房交易时，必须先按规定开具发票，缴纳各项税费，才能到相关部门办理产权，达到相关部门治税合力的真实作用。 手房交易