(我国房地产金融的风险及其防范.docxVIP

我国房地产金融风险及其防范摘 要：伴随着城市化进程的发展，我国的房地产业同时也快速发展起来，房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，具有高风险的特征、高收益的特征。房地产金融作为房地产业发展的重要要素，对我国经济的发展起到重要作用，规范的金融风险防范可以促进房地产业的持续发展。本文将从我国房地产金融的现状出发，研究房地产金融风险产生的原因，提出风险防范的对策。关键词：房地产；金融风险；原因；防范对策一、我国房地产金融的现状从1988年起我国许多银行开始陆续设立与房地产金融有关业务，到目前为止，已形成了全国性的金融服务网络和管理体系，在制度、机构、人员和设备等方面都有了一定基础，建立了一整套体系，开辟了个人住宅储蓄存贷款、资金拆借等融资渠道，同时提供了结算、咨询、委托代理等多功能服务。但我国房地产金融体系不够成熟，金融服务明显滞后于房地产业发展的需要，存在诸多问题。（一）房地产金融体系不够完善健全的房地产金融市场体系不仅包括房地产一级市场，同时也要包括以证券化为主要手段的二级市场。而在我国的房地产金融一级市场，只有银行体系在支撑着整个房地产金融行业，同时资本市场与国外相比也处于相对落后的地步，从而使一级市场很难为房地产金融的快速发展提供金融支持。除此之外，我国的房地产二级市场正在处于酝酿阶段，2005年4月出台了信贷资产证券化的公告。同时，从我国住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的运作模式，但是同发达国家比较，不管是规模上还是管理上，都存在着很大的差距。目前商业银行住房信贷的发展重点是如何在符合中国国情的基础上借鉴发达国家的经验进行创新，不断扩展我国的房地产消费市场。与此同时我国的公积金制度随着住房制度改革和住房商品化的不断进行，在经营管理上也出现了一些问题和需要完善之处。（二）单一的融资渠道我国的房地产业主要以银行信贷资金为主，股权融资和债券融资比例过小，除此之外，几乎没有其他的融资方式。首先，房地产业本身没有成立属于自己行业的金融机构。行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持。其次，由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式，在我国目前的城市化过程中，也很难进一步保证房地产业的良好发展。最后，我国商业银行的改革还不到位，也引起了我国房地产金融融资渠道单一的问题。（三）我国房地产金融创新缓慢目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，明确规定了金融机构的经营范围，这在一定程度上限制了我国房地产金融创新的发展。我国房地产金融创新工具品种少，融资渠道狭窄，从而是银行流动性风险问题更加突出。此外，我国房地产消费信贷处于刚起步阶段，无论是利率，还是还款方式都存在一定问题，很难满足不同层次的消费者需求。在我国，因为居民收入过低从而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对未来还款能力的预期，利率水平过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等各种原因,使得中低收入居民的住房难以得到提高。我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底，中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券——“建元个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团，这也是迄今为止的唯一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多，原创性的少，同质化现象严重等特点我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约：一方面是银行盈利模式单一，对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道；另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产，违约率非常低，银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全，也阻碍了金融创新的进一步发展。(四) 房地产金融业本身具有风险房地产投资具有长期性、地域性、周期性、政策相关性、高收益的投机性等特点，从而使得房地产金融具有一定的风险性。由于我国近几年房地产业的快速发展，房地产投资成为能够带来丰厚利润的行业。越来越多的开发商通过房地产金融进行投机活动来赚取高额利润。与此同时，这进一步加快了房地产的投资活动，使得房地产金融市场泡沫严重，增加了房地产金融市场的不稳定性。同时，房地产金融配套法规不够健全，金融部门虽有部分资金进入房地产领域，且多为账外违规经营，这也进一步加剧房地产金融风险。二、房地产金融风险产生的原因（一）房地产金融风险形成的内部原因1.缺乏合理的融资机构，融资渠道单一。近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场，但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据相关统计房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右