(桂房改字19944号.docVIP

自治区住房制度改革领导小组关于修改“已售公有住房权比例确定及按成本价出售公有住房计算办法”的通知_桂房改字[1994]4号 ??? 桂政发[1994]79号文下发后，一些地方反映在执行附件二“关于已售公有住房产权比例确定及按成本价出售公有住房的计算办法”的操作中，出现一些新情况和新问题，经反复测算和研究，并按国务院房改办的有关规定进行了修改。现将修改后的附件二修正稿发给你们，请认真贯彻执行。原附件二取消。? ? ??????????????????????????? 广西壮族自治区城镇住房制度改革领导小组 ??????????????????????????? 一九九四年十二月十四日 ? 附件二修正稿： ? 关于按成本价出售公有住房及已售公有住房产权比例确定的计算办法 ? ??? “广西壮族自治区贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案”(以下简称“实施方案”)规定：“向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。”同时“对于在《决定》出台之前按自治区方案关于部分产权的规定已经出售的公有住房（包括已交预付款的），仍予以认可，但须按《决定》的规定按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原购住房产权全部归个人所有。”为此，特制定本计算办法。 ??? 一、按成本价的构成因素及计算口径测定购房当年的新房平均成本价 ??? 1、征地和拆迁补偿费。 ??? 征地拆迁补偿费以二处以上代表性的新征地发生数取值。其中几项主要费有用（①土地补偿费；②安置补偿费；③地上附着物补偿费；④青苗补偿费；⑤拆迁补偿费；⑥其他费用）参照《广西壮族自治区土地管理实施办法》及有关规定取值。 ??? 2、勘察设计和前期工程费。 ??? 勘察设计费按自治区有关规定的取费定额取值；前期工程费按二处以上有代表性的住宅小区实际发生的临时水、电、路、场地平整费取值。 ??? 3、建安工程费。 ??? 按当地统计部门公布的上年房屋建筑平方米造价取值（职工住房按原改规定的住宅装修基本标准取值）。 ??? 4、住宅小区基础设施建设费。 ??? 按二处以上有代表性的开发建设住宅小区实际发生额取值。 ??? 5、管理费。 ??? 按上述（1）至（4）项之和为基数的1%—3%取值。 ??? 6、贷款利息。 ??? 按当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率，结合当地单位自建的情况确定。 ??? 7、税金。 ??? 按以上（1）至（6）项之和为基数，按国家和当地政府规定的营业税、城市建设维护税、教育费附加计征办法确定。 ??? 例如：某市通过测算得出当地93年住宅建设平均成本为： ??? 1、征地和拆迁补偿费75元/m2 ??? 2、勘察设计及前期工程费21.78元/m2 ??? 3、建安工程费419.29元/m2 ??? 4、小区基础设施建设费31元/m2 ??? 5、管理费16.41元/m2 ??? 6、利息支出30.94元/m2 ??? 7、税金19.34元/m2 ??? 则该市购房当年新房平均成本价为以上1—7项之和共计613.77元/m2 ??? 二、以成本价出售公有住房的计算方法 ??? 根据“实施方案”的有关规定，以成本价出售公有住房，售房单位要对购房职工建立住房公积金制度前的工龄（含夫妇双方）给予工龄折扣；职工购买现已住用的公有住房给予现住房折扣；住房的实际售价根据所处地段、结构、楼层、朝向、实施和装修标准等因素区别记价。其计算公式为： ??? 按成本价购房的每平方米实际价售价=（测定的平均成本价—每平方米工龄折扣额）×平均成新率×（1±地段、楼层、朝向增减率）— 每平方米现住房折扣额+设施项目及装修增价 ??? 上述公式中各项折扣的说明： ??? 1、工龄折扣的计算：参照附件一工龄折扣的计算方法和规定，工龄折扣按标准价出售公有住房的抵交价占标准价的比例乘以该市、县测定的平均成本价，除以65年，再乘以夫妇双方建立公积制度前的合计工龄计算。其计算公式为： ??? 每平方米建筑面积工龄折扣额=低交价÷标准价×测定的平均成本价÷65×夫妇合计工龄=0.068×A÷（0.175×A）×测定的平均成本价÷65×夫妇合计工龄=0.3886×测定的平均成本价÷65×夫妇合计工龄 ??? 其中：抵交价和标准价由附件一可知，抵交价=0.068×A，标准价=0.175× A，A为售房上一年12月份统计部门公布的职工年平均工资；0.068为抵交价综合系数；0.175为标准价综合系数；65为工龄计算的标准年限（男职工35年，女职工30年）。 ??? 2、现住房折扣的计算：按标准价出售公有住房的负担价占标准价的比例乘以该项市、县测定的平均成本价，再乘以现住房折扣率。（1994年的现住房