城市综合体的设计管理方法..docVIP

城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包 为例 杨宝民 张泰 摘要 在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。 实践 传统的综合体设计管理存在的问题 第一 盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。 第二 面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。 万达综合体设计管理特点 ?? 重庆万达广场开发设计部?刘知迁在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。—10月 商业视觉形象VMD 与导示系统设计 四个月 2010年8月－12月 建筑方案设计阶段 六个月 2010年10月—2010年12月 施工图设计 四个月 2010年12月—2011年3月 招商工作展开 一年半 2011年3月 工程开工 8月施工准备一个月时间 2011年4月开工 基础工程施工 半年2011年３月开始挖土 2011年9月完成 具体品牌招商工作 启动大量品牌商家招商工作 2010年10月 装饰方案设计 八个月 2011年3－11月 工程封顶 ９月 2012年3月 装修及景观施工 五个月 2012年3月-2012年8月 内部装修工作 三个月 2012年9月—11月 试营业 一个月 2012年12月试营业 正式开业 主力店可以先开业 2013年1月28日正式开业 长沙综合体实践案例 设计组织：深圳新摩尔公司负责总体方案设计 日本ＵＣＯＭ负责概念设计和商业建筑方案设计 深圳中汇建筑设计公司负责住宅区和写字楼方案设计 总体思想：设计长沙东城现代城市商业综合体 打造顾客消费目的地 总体规划数据： 1 用地面 约130,000㎡ 　 　 　 　 　 　 2 占地面 商 30,000㎡ 　 　 商 9,500㎡ 　 　 占地面 合 　 39,500㎡ 　 　 　 　 　 　 ＊3 建筑面 　 　 商B1F～RF 107,670㎡ 　 　 住宅楼 26F×4 41,600㎡ 　 　 住宅楼 28F×3 33,600㎡ 　 　 住宅楼 30F×2 24,000㎡ 　 　 高 40F×2栋 64,000㎡ 　 　 共用HALL 3F 2,250㎡ 　 　 36F×2栋 109,710㎡ 　 　 MB1F　停 74,820㎡ 　 　 B1F　停 12,220㎡ 　 　 　 　 　 建筑面 合 　 469,870㎡ 　 　 　 4 容 （除　MB1F,B1F面） 358,210㎡ 275.50% 　 　 　 　 　 5 　39,500㎡ 30.40% 　 地面 停台数 270台 　 6 停台数 MB1F　停台数 1,630台 　 　 B1F　停台数 290台 　 　 停 合 　 2,190台 　 将一层与二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。屋顶园，能美化环境、净化空气、改善局部小气候，丰富城市的俯仰景观，补偿建筑物占用的绿化地面，提高绿化覆盖率。露地花园为人们提供优美的游憩环境 湖南长海综合体项目总平面图 208亩地块综合体整体效果图  启动商业规划与产品定位 初步的规划设计任务书 招商手册设计 概念性规划设计 招商摸底与确定正式设计任务书 规划设计与建筑设计方案 购物中心设计 塔楼设计 酒店设计 商业视觉形象 设计优化与节能设计 装修设计 设计完成