本科毕业设计__对房地产评估方法的研究 .doc

厦门大学 硕士学位论文 对房地产评估方法的研究 姓名：陈丽丽 申请学位级别：硕士 专业：资产评估 指导教师：陈惠峰内容摘要在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法， 这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评 估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三 大基本方法，但 是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格 的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比 较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较 法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测 算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中 的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了 分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出 对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。 在最后，本文对土地评估方法中的基准地价系数修正法、标准宗地法与路线 价法进行了分析，指出路线价法由于路线价法则的多样性，会造成评估结果的不准确性。关键词：房地产评估；市场比较法；收益法：成本法ＡｂｓｔｒａｃｔＩｎ ｎｏｗａｄａｙｓ，ｐｅｏｐｌｅｕｓｅｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｔｈａｔａｒｅｍａｎｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ ａｎｄｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ ｔｏ ｅｖａｌｕａｔｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｔｈｅｓｅ ｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｈａｖｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｒａｎｇｅ ａｎｄ ｒｅｌｙ ｔｈｅｉｒ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇ ｒｅｓｕｌｔｓｏｎｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｔｈｅｏｒｉｅｓ，ｔｈｅｙ ｃｏｎｓｉｄｅｒ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｆａｃｔｏｒｓ，ａｎｄｅｖｅｎａｒｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ．Ｔｈｏｕｇｈ ｍａｎｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ ａｎｄ ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ ｈａｖｅ ｂｅｅｎ ｔｈｅ ｂａｓｉｃ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ｉｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ，ｔｈｅｒｅ ａｒｅ ｓｔｉｌｌ ｓｏｍｅ ｐｌａｃｅｓ ｔｈａｔ ａｒｅ ｉｎａｃｃｕｒａｔｅｏｒｕｎｄｅｆｉｎｅｄ，ｔｈｅｓｅ ｐｌａｃｅｓ ｇｉｖｅ ｗｒｏｎｇ ａｆｆｅｃｔ ｔｏ ｔｈｅ ｖｅｒａｃｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇｃａｓｅｓ，ｐｒｉｃｅ．Ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｓｔａｒｔｓ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｔｈｒｅｅ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ，ｃｏｍｂｉｎｅｓ ｗｉｔｈ ｓｏｍｅ ｒｅｌｅｖａｎｔａｎｄｔｏｇｉｖｅｓ ｓｏｍｅａｎａｌｙｓｉｓｔｏ ｔｈｅｉｒ ｕｓｉｎｇｐｒｏｃｅｓｓ．Ｆｕｒｔｈｅｒｍｏｒｅ，ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｐａｙｓ ａｔｔｅｎｔｉｏｎｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ’Ｓ ａｆｆｅｃｔ ｆａｃｔｏｒｓ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｔｈｅｒｅ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ａｍｏｎｇ ｇｅｎｅｓ ｉｎ ｄｉｓｔｒｉｃｔ ｆａｃｔｏｒｓ ａｎｄ ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ ｆａｃｔｏｒｓ．Ｉｎ ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅ ｉｎｃｏｍｅａｎｄｄｅｏｘｉｄｉｚｅ ｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｄｅｏｘｉｄｉｚｅ ｒａｔｅ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅｉｎ ｏｒｄｅｒ ｏｆ ｉｎｄｉｒｅｃｔ ｍｅｔｈｏｄ ａｒｔｉｃｌｅａｎｄｉｎｖｅｓｔ ｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎ ｍｅｔｈｏｄ．Ｉｎ ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ，ｔｈｅａｎａｌｙｚｅｓｐｒｏｆｉｔ ｍａｒｇｉｎ ａｎｄ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｐｒｏｆｉｔ ｍａｒｇｉｎｏｒｂｅｔｗｅｅｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｂｕｉｌｔ ｂｙ ｌｉｖｅｒｓｂｕｓｉｎｅｓｓｍｅｎ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ，ａｎｄｏｒｉｎｖｅｓｔｉｎｔｅｒｅｓｔ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ａｃｃｏｕｎｔｅｄ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｃａｐｉｔａｌ ｐｒｏｖｉｄｅｄ ｂｙ ｂｕｉｌｄｅｒｂｙｌｏａｎｓ．Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ；ｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ；ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ