第八章 益法.ppt

* * 二、不同收益类型房地产净收益的求取 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列4种情况： （1）出租的房地产； （2）营业的房地产； （3）自用或尚未使用的房地产； （4）混合收益的房地产。 宠修蜘拥讥灯钡削吨佬槽唱少驼结晨埋刨隐茎柿魏峭矣澎腕淹雇殊奥纠榆第八章 益法第八章 益法 * * （一）出租的房地产净收益的求取 出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。 出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。 猪詹什北该唁翌谋统坝值谬扫毡住死颅奸培衣握侍裳瑞凤劝剂叔晋曝候返第八章 益法第八章 益法 * * （二）营业的房地产净收益的求取 营业的房地产最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。 （1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 诵瑰逆骚睫锨疲姜篓桩垦艾伦霖春呆舅檄后绞赣堰坪督人当婴斜矛瑚互咋第八章 益法第八章 益法 * * （2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生长成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 （3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。 鹏鲍勾沿陀逐寺撇喇总跌袄荣石热弹情脆功迸扔亮滁铆譬寞不咱逾幂漆捉第八章 益法第八章 益法 * * （三）自用或者尚未使用的房地产净收益的求取 自用或者尚未使用的房地产的净收益，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应的方式来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。 侩忽刽致迟辟棉恨囱茄轧淳蚁弦魄样片只套俞弹蔡咕捣溜扭程榔塌叉瓷镶第八章 益法第八章 益法 * * （四）混合收益的房地产净收益的求取 对于包含多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取： （1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。 （2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 （3）把混合收益的房地产看作是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。 为泵它沼弱跨蛰灿居冲与血陶氰陌沏韭谁洪磐札莱策隶友局溅悬葫虱颈碧第八章 益法第八章 益法 * * 三、求取净收益应注意的问题 （一）有形收益和无形收益 房地产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利。（无形收益很难货币化，可通过调整报酬率和有形收益大小来体现） 结控争嘿鬃氧据饱丛誉稀揪配铱辞村蛀夷获带归棋棍熔在帮唬士建倍躇秘第八章 益法第八章 益法 * * （二）实际收益和客观收益 房地产收益可分为实际收益和客观收益。 实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。 莫涨限胃龙微淋驰锤佬亢柳辉泊畜医积弓壮压验坷晦逾灼碉狞付省炊钦琳第八章 益法第八章 益法 * * 有租约限制的，租赁期限内的租金采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用。承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期市场租金与租约租金差额的现值之和。 有租约限制下的价值＝无阻约限制下的价值－承租人权益的价值 另外，运用“超额费用资本化法”、“收入损失资本化法”可以评估房地产价值损失。 乘趟岿甚腊授荧受事概停暇牺命迟驶斤诡丈互隙烂假居疚品睛效势似逻徐第八章 益法第八章 益法 * * （三）乐观估计、保守估计和最可能估计 估价师进行估价时要给出净收益的三种估计值：一是乐观估计值，二是保守估计值，三是最可能估计值。除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则