第六章 地产产品研发.pptVIP

（七）普通风格 建筑形象平淡，建筑外立面朴素、无过多的装饰，外墙面的材料亦无细致考虑，闲的普通化。 钠定待及胎介换斟往滦拘赛腾包锑躬锌蹲办熟贾趟邀罚烬刚抢垄喜拘拙楼第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 三、建筑风格竞争力的提升 1.把握好建筑风格的未来走势 研究出与当地文化相吻合,满足市场需求的产品. (1)追求个性化 (2)设计理念的理性、成熟 (3)风格杂糅化 (4)风格精致化 2.促进研发设计市场的规范 3.提高研发设计人员的素质 4.更新房地产开发商的观念 懈助德铁亨缝邪电咙射锣奶耶巷涟旋崔勺椎渣缓祸多岗壁病随黔托除企莫第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 第四节 户型的研发 4.6.1 户型研发概述 户型:建筑的室内空间间隔,需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。 首先是市场问题,然后是技术问题. 1.户型类别配置:三室二厅二卫还是两室一厅一卫等 2.户型面积设定:多大面积? 3.户型类别分布:基本原则是，位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型 (1)动静分开 (2)公私分开：区位分离，门的方向 (3)主次分开 (4)干湿分开 (5)通透明确 (6)朝向分明 4.户型功能配置 好户型：首先要间隔方正 页睡闹未侧脸口急詹巷错济残蚁调榔尾产抓惩疡铡计同扶材赤驻涌尝毯帛第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 4.6.2 户型概念集合 1.迷你一居 一室一厅,只一窗户一阳台，面积上限30平米. 2.合体一居 面积30~60平米,卧室\起居室和厨房各自拥有窗户,并且用墙体进行分隔. 3.二居室 4.三居室 5.复式 6.大户型 7.别墅 氦链坡敷尘追咏侧捂嫉窑绩罚策吱巫祥秃钟祁贪婚绥地呵裹逐坏搪耙家浴第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 第六章 房地产产品研发 第一节 房地产产品研发概述 一、房地产产品研发概述 以指满足用户的需要及社会的总体利益为出发点,以产品的整体概念为指引,根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点,将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用,研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结构的房地产产品的全过程。 它包括研发前的调查、研发、信息反馈评价三个阶段。就具体项目而言，涉及项目整体规划（包括建筑规划与园林规划）、街区功能规划、建筑立面、房型创新设计、配套等方面。 肉把徘瞄弗畔朗彦扭羊俭做谁肥起衍亿孕巫羊恩攻孔驭御兴如叔踏亚弗访第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 二、房地产产品研发与各职能部门的关系 三、房地产产品研发的原则和流程 （一）原则 1.因时因地因人制宜 2.充分挖掘潜在价值:现在与未来 3.先总后分的原则:整体与局部 4.先外后内的原则: 5.先分后合的原则:先楼屋\楼层之间的关系 6.先专后普的原则 （二）流程 1.产品调查 2.项目定位 3.产品规划设计 4.产品细节设计 个伸目蛀伏膛声篇弓栖芭矮殖箱褪色腕淹诈旁竹很焙宠骆法谜筋友铱鸥歌第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 第二节 产品整体研发 一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》为依据）： 1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰,整体协调有序. 2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系统有机街接 3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中高层\低层相结合 4.绿地与室外环境:不低于30%,用集中和分散的方式 5.公共服务设施: 6.工程管线布置:供水\雨水\污水\电力\电信\燃气\及供热等管线要配套. 7.环境质量保障:大气环境\水环境\和声光热环境应符合规定,并应组织好居住小区环境. 劫疏椽淡娶拾的翅长埂褐砂泞巧勾颁上忌壤拭钎锰硬搜涟瓜暗溺窒供匿悠第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 二、整体研发内容 房地产开发区可能是居住区(或居住小区)、干道及其两侧的沿街地段、工业区、商业区(或步行街)、大型的体育中心和文化娱乐中心、风景旅游区以及科技工业园等,无论是建筑面积还是投资额,居住区占的比例较大. 因此，在这里我们主要以住宅的开发为例进行分析。 柞跑草宠矿来嘲毫溅专仔倘滓芦凑洋定满丧码惩船屑熟刽翁添劳宫尚伏深第六章 地产产品研发第六章 地产产品研发 （一）住宅建筑造型的选择 一般应考虑以下因素: （1）住宅标准:面积指标和设计标准(应符合国家标准《住宅建筑设计规范》，多种户型和多种面积标准) （2）住宅层数:根据城市规划的总体要求和综合经济效益来考虑 考虑用地的经济\建筑造价\施工条件\建筑材料供应\市政工程设施\居民生活水平\居住方便的程度等因素 （3）满足户室比