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吉林项目前期调研及策划思路提纲 方案基本架构： 1、住宅：市场分析及策划思路； 2、商业：市场分析及策划思路； 3、综合：住宅与商业的互动关系； 住宅部分前期调研及策划思路提纲 第一部分 吉林城市专题研究………………………………………………………………………………… 一、吉林市简介 二、吉林市经济环境研究专题 1、国民生产总值、人均GDP 2、社会固定资产投资情况 3、社会消费品零售总额 4、城市居民可支配收入 5、人均收入和消费支出特点分析 6、住宅、零售业态等房地产业态的发展与人均GDP的关系 7、分析吉林市大经济环境对人群消费倾向及房地产走势的影响 三、吉林政策环境研究专题 1、房地产政策环境研究 2、金融政策的研究 3、分析当前地产、金融政策对房地产发展的影响 第二部分 吉林住宅市场专题研究……………………………………………………………………… 一、吉林城市规划概览 1、城市发展预测：规模、经济发展预测、总人口测算、城市化水平预测、城市交通规划预测 二、吉林住宅区域分布及价格走势 1、吉林市区住宅现状 土地价格、楼盘业态比例及分布、市场需求状况及价格趋势、置业热点区域走势 2、吉林住宅市场板块调查 板块、范围、特点（楼盘定位及建筑业态）、均价 3、各板块现状及发展趋势 板块、现状、消费心理、发展趋势 三、房地产走势预测及对本案的价值预估 注：对于项目滚动开发期吉林市房地产市场进行理性分析与预测，既需要有相关的趋势数据，也要有对于政策及金融市场的分析。 推测项目入市时机及项目价值预估。 第三部分 竞争性楼盘个案剖析研究………………………………………………………………………… 一、区域内房地产市场状况分析 1、产品现状对比分析 项目名称、规模、建筑形式、主力户型、面积区间 2、产品景观对比分析 项目名称、规划设计单位、景观特点、优势、不足 3、物业服务情况对比分析 项目名称、物业公司、物业费、服务范围及水平 4、产品价格对比分析 项目名称、价格区间、优惠政策、销售进度 二、区域内案例分析 1、类比案例分析（不一定是吉林市内案例） 2、相同边界条件案例分析 3、要求对个案进行详尽的分析 个案本身：主力卖点、推广战略、定位、产品分析（这部分要有针对性的，对方推广成功的户型要有详尽的平面图和特色分析、对于产品多方面经济指标进行对比分析） ·基本资料：楼盘地址、开发商、规划设计、施工单位、物业管理、物业费、项目主题、建筑风格、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、层高、公摊、停车情况、车位配比、开盘日期、交房日期等 ·交通情况 ·项目规划及社区配套 ·周边配套 ·销售情况：面积区间、主力户型、销售价格、销售现状、优惠政策、销售道具、推广方式（销售数据分析、客群分析、成交率分析等） ·交房标准 ·项目优劣势分析 三、竞争性楼盘分析对本案的借鉴意义 重点分析其核心竞争因素及营销策略对本案的借鉴意义；以及其优势上的吸取和不足处的规避。 第四部分 竞争环境调研、问卷调研及访谈调研等实证调研分析 一、住宅市场竞争环境调研 1、区域内现存住宅市场调研（包含二手房市场） ·供需关系 ·楼盘数量 ·建筑形式 ·户型组合、产品定位 ·楼盘档次概念 ·销售价格（二手房销售、租赁价格） ·物业经营管理模式 2、区域内未来规划中、兴建中项目的供应量、类型、价格等 ·市场产品的主要竞争点及产品趋势 ·区域内住宅市场产品挖掘 ·区域住宅发展动力分析 ·住宅现状发展及问题综述 ·住宅市场未来竞争格局 3、结论性建议 二、各细分客群的问卷调研（以下为简单纲要，应依据实际情况进行调整） 1、基础调研 ·区域人口分析 ·个人基本特征 ·家庭构成情况 ·购房目的和价值观 ·购房状况 如购房考虑因素、产品类型、购房价格和支付能力、购买心理、居住现状 、渠道研究等 结论：未来潜在主力购房者——住宅部分客群定位 2、客户群具体产品需求 楼盘整体规划 ·小区内整体形象及园林景观设计 ·偏好的地形、组团形式、人车分流 ·生活配套及物业管理 ·楼盘设计风格和公共空间 ·装修程度 ·房屋结构和格局 ·公共空间、电梯间 ·房屋结构和格局-总体室内结构 ：主卧、客厅、厨房、餐厅、卫生间、阳台、儿童房、书房 ·楼房设计风格-外立面材料 3、消费者对于健康住宅元素的需求 ·小区绿化率 ·节能环保的建材和配套设施 ·健身设施 ·房屋格局 ·地段和周边环境 ·社区氛围/业主关系 ·健康服务 ·高科技技术、智能化的配套设施 三、 业内访谈调研 调研对象：业内人士 凋研方法：结合上述纲要进行访谈 调研内容：房地产走势看法、楼盘销售量、目标客群认识、对项目的认知和定位建议等。 市中心高密度高档具体产品需求 注：第四部分工作建议 消费者调研