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工业用地评估方法选择 　　工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。?评估难点?从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。?评估方法选择?在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。?因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。 采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析 录入者：同致诚 来源： 日期：2013-11-13 17:15:51 人气：805 扈守艳 （深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。 2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。 （二）工业用地价格的影响因素： 对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类： 1、一般因素： 一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。 （1）当地经济发展的水平。经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。 （2）城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。 （3）城市的土地制度。一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。 （4）城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。 2、区域因素： 对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个： （1）片区发展前景； （2）产业集聚程度； （3）周围土地利用状况； （4）能源、原材料保障度。 3、个别因素： 影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制