东莞中原：2014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告(客户版).ppt

* * * * * 后市展望 Part. 4 深化改革下2015年中国楼市进入新常态。 全球经济持续放缓 美元持续强势 人民币持续贬值 弱投资稳消费促出口 货币政策稳健偏松 深化改革与城镇化 反腐持续深入 资本市场财富效应 不动产登记条例实施 房地产税立法 支持改善需求政策 开发投资增速放缓 开发投资利润下降 市场成交回归理性 住宅持续去库存化 支持合理自住需求 投资需求持续受抑 房价滞涨趋向平稳 大幅度促销成常态 商业地产平稳发展 城市分化及房企分化 展望篇-宏观环境 东莞楼市整体量平价稳，谨慎乐观。 展望篇-东莞楼市整体运行态势 压制因素： 经济放缓担忧预期 企业倒闭潮及关店潮蔓延 银行不良资产房产处置持续增加 房地产反腐搅局 不动产登记条例实施 供应与需求的矛盾 一手市场被二手市场分流 支撑因素： 货币政策稳健偏松 资本市场财富效应 供应放量刺激累积需求释放 改善需求加快释放 轻轨元年刺激投资需求重新活跃 地价成本支撑房价居高不下 东莞楼市整体平稳上行，乐观中存隐忧。 受益于城镇化、户籍改革、轻轨试行等，预计2015年东莞楼市整体平稳上行： ①、城镇化下东莞房地产将进入下一个黄金十年，房地产作为支柱产业地位凸显。 ②今年前三季度，全市工商新登记84629户，增长5.3%；新登记企业33585家，增长39.2%。企业和人口回流的趋势加剧，产业结构优化为房地产发展提供基础。 ③ 、东莞放宽积分入户门槛，加大房产比值，也加大特色人才购房补贴，将会大幅刺激新莞人置业购房； ④、东莞主动承接广深需求，广深客外溢趋势加速。 ⑤、三重建设拉动经济增长作用明显，产业结构优化为房地产发展奠定基础。 ⑥、轨道交通引发沿线轻轨物业升值，东莞房地产发展不平衡的趋势将明显改善。 但同时也应该看到市场的一些隐忧： ①、扫黄下的东莞经济环境比2008年还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收入下降、整体购买力增长滞缓。 ②、实体经济低迷不振，下半年开始很多工商个体户、私营企业经营困难纷纷关门关闭，各行各业生意难做，这些流失了的人口与企业能否在2015年回流仍然是未知数，需要经济自我修复的支撑。 ③、股市大涨，资金分流到股市，对成交有一定程度上的抑制作用。 ④、广州、深圳推进不动产登记条例，将加速多套物业的业主抛售物业，广深客外溢现象将减少。 ⑤、扫黄下的廉政建设力加强，市场购买力减弱，对高端需求减少。 ⑥、城市化进程与房地产开发进程相脱节，市场供应与需求错位矛盾逐步显现。改善需求对配套要求更高，而这些偏远区域的生活配套跟不上需求的矛盾加剧。 展望篇-东莞楼市平稳上行 城市化进程加快，促进房地产快速发展。 城建 交通路网的进一步完善，城建规划的进一步推进，东莞区域的发展部平衡有望改善，并且二三类区域将迎来发展机遇。如轻轨2号线首期通车在即、环莞快速二期工程有望明年全线完工、水乡规划新增6条通道对接广州、首条深莞惠公交开通、虎门二桥开工等等。 东莞将规划建设多个湿地公园、森林公园，将提高东莞居住的舒适感和宜居度，进一步提升城市形象，如麻涌华阳湖、道滘蔡白、道滘滨江、望牛墩水乡、万江龙湾共5个湿地公园，同时还规划建设常平旗岭和虎门威远岛两个森林公园，将会吸引更多新莞人购房置业。 2015年R2轻轨的试行，加强东莞区域的融合，南城向南拓、厚街往北拓的趋势加剧，沿线轻轨房价将拓“万元”。 东莞后市展望 2015年东莞新房市场成交预计增长放缓，增幅约5-10%。 东莞潜在购房需求规模庞大，转变成实际购房还有很大的扩容空间； 供应充足刺激需求释放，特别是很多区镇的需求还没有被充分释放； 广深房价高企，需求外溢趋势仍会持续并加剧； 全国品牌房企规模化扩张，集中度走强，市场需求继续被充分挖掘； 经历2014年楼市的调整期，累积的购房需求将在2015年释放； 改善需求成交持续活跃，对市场成交量贡献增大； 二三级联动继续蔓延，代理、中介、电商、行销等渠道资源将继续整合。 东莞后市展望 2015年东莞新建商品房成交均价稳中有涨，预计增幅约6-9%。 2015年轻轨将试行，沿线物业升值预期加剧，地铁旁的物业将进入“万元”时代； 地价上涨支撑房价上涨，明年上市的很多项目是近几年高地价拿下的； 人工材料、融资成本持续走高，直接转嫁至房价上； 品牌发展商优质项目较多，成交价格远高于片区水平； 市场环境好转，楼市延续复苏势头，广深外溢趋势加剧； 改善需求将集中释放，拉升楼价结构性上升； 东莞后市展望 产品展望： ①、2015年刚性需求将逐渐减弱，改善需求继续释放，置业需求分化。 ②、反腐影响高端市场及大宗交易，整体高端购买力下降，高端买家入市明显减少。 ③、轻轨元年刺激投资需求重新活跃，沿线轻轨物业有望交投升温。 房企展望: ①、龙头房企新项目拓展难度大，缺项目成发展瓶颈。 ②、合作