绿都珲春国际边贸城整体营销思路方案.ppt

风格二 商 祺 * * * 风格一 二批蓄水 10月8~元旦 执行意义: 抓住年底人群集中，东北冬季长，提前开拓乡镇市场，入户，入乡镇推售项目，从而延长项目销售期。 执行对象：乡镇目标客户 执行时间：11月开始年底冬季。 执行方式：入户行销，以及嫁接当地特色娱乐活动等方式 需配备ipad，以便展示项目，避免天气原因客户不出门，对项目没有直接映像。作为行销的重要道具。 珲春乡镇客户行销启动 二批蓄水 10月8~元旦 执行意义: 抓住冬季南方气温高于北方，吸引本地客户外出南方考察绿都及绿都合作企业所开发的楼盘，借助经营现状强化客户，并辅以老大新刺激。 执行对象：业主，意向客户 执行时间：元旦。 执行方式：项目考察，客户联谊会，节目表演，抽奖 珲春客户战略伙伴商业项目考察 客户联谊会 4 VI创意及平面展示 方案一 方案二 回报模式 项目策略 市场常见回报模式： 10年委托经营，3年包租，前3年按照年回报8-10%直接冲抵总房款，后期1:9或2:8分成（总回报率24%-30%）； 10年委托经营，5年包租，前2-3年按照年回报8%直接冲抵总房款，后3-2年按照合同签约价格年回报10-12%一年两次返还（回报率递增），后期1:9或2:8分成（总回报率约41%-43%，年平均8%）； 另加5年回购模式，一般为120%-150%。 珲春现有回报模式： 3年委托经营，年回报8%，一次性抵扣房款，第三年100%回购。 建议 细则 A方案 10年专业委托经营，前五年固定回报，年回报8%回报，前三年一次性抵扣房款，第六—十年1：9分成。 B方案 5年委托，前两年每年10%一次性抵扣房款，三、四、五年按合同成交价11%、12%、13%回报，超出部分市场与委托方1:9分成。 回报模式 项目策略 备注：以上供参考，详细回报模式下阶段根据客户摸底及甲方资金情况深度沟通后，再行拟定。 营销原则 在营销过程中制造热点、挖掘不同阶段价值，增强传播效果、形象占位、树立客户信心，推动项目销售。热点类型包括：政策热点、规划热点、招商热点、运营热点、活动热点、销售热点等。 活动营销原则 利用各类活动为项目造势并促进成交 文本营销原则 利用独特的销售道具，进行文本营销，如采用：价值读本（边贸主题、合作区主题、项目功能主题、招商主题、战略合作主题、企业品牌主题等）、绿都商报、品牌手册等 热点投递原则 如：绿都亿丰强势联合/东北亚市长论坛顺利召开/奥特莱斯强势入驻/绿都边贸城广州白马服饰城达成战略合作协议等等 活动类型 大型活动 市长论坛、战略合作签约仪式等 小型活动 投资理财会、产品说明会、社区巡展等 形象占位， 树立信心 蓄水推动、 促进成交 活动营销优势： 小成本/聚客能力强/成交率高/易形成口口相传的口碑效应 节 点 项目策略 7-21 城市边贸炒作 8-18 板块价值炒作 聚焦东北亚 全球边贸巨头群聚珲春 东北亚市长论坛 产业巨擘齐聚珲春合作区 定义珲春财富新方向 中俄朝边贸大户签约绿都 浙粤闽-白马入驻项目 长三角客户看好珲春绿都 项目一期开盘仪式 绿都战略伙伴项目考察 珲春客户小区派单及电话营销培训 招商准备，经营户资源梳理 主力商户浅谈 主力品牌签约 外地会议招商启动 珲春周边城市客户梳理 珲春本地项目推介会 周边城市外展 长三角电话营销及分销介入 杭州上海温州等长三角外展 长三角项目推介理财会及促销 周边城市项目推介会 珲春乡镇客户外展行销 客户 主线 招商 主线 活动主线 节点 主线 9-22 需求和主力店炒作 元旦 市场保温客户维护 推广主线 户外，车体，电视，短信 户外，车体，电视，短信，巡展 户外，报纸，车体，短信，巡展，网站，城市横幅 户外，短信，巡展 大珲春电话营销培训 9-1 一期开盘仪式 热销炒作 备注：具体开盘时间需依据蓄客情况和客户对项目的认可度评估具体而定，争取在8月底9月初一次开盘，二次开盘需依据一次开盘即客户蓄水情况而定。 8-10 VIP卡认筹 媒 体 项目策略 媒体类型 媒体原则 媒体目的 主力 媒体 高炮 珲春至延吉高速、延边机场、延吉市主要路段、主要口岸通道、 截留周边城市客群 城市户外 道旗 项目地+城区商业网点+车站+专业市场+竞争对手所在地+现有 截留本地客群 车体广告 市内公交：途径项目地+商业街+环线 移动户外，覆盖户外无法到区域 乡镇级周边城市大巴 次要媒体 电视 吉林电视台天气预报前后30秒 梳理项目权威及形象 巡展+邮局DM 珲春小区入户+异地城市 节点使用，促进销售 网站 搜房网全国站+珲春新闻网+珲春信息港 长期完整释放项目信息 城市横幅 小区密集区+乡镇+学校+交通网点 弥补户外无法覆盖区域 辅助媒体 短信 20万存款银行卡+公务员+商会+移动联通2年以上用户+ 节点释放项目信