所有权之二(建筑物区分所有权)12-10-21修_课件.pptVIP

物权法之所有权（二） 建筑物区分所有权 因为专有部分与共有部分在物理上具有不可分离的统一结构体关系，业主对与其专有部分相对应的共有部分享有优先使用权是对专有权利的一种延伸。同时业主的优先使用权也要具备上述三个条件 具体到本案，建筑物具有区分所有权，外墙面应属于全体业主共有，虽然王惠平是一楼房屋的承租人，但是其也享有业主的权利和义务，其可以使用外墙面。该房屋是商用房屋，当事人购买和租用房屋的主要目的是为了经营，为更好地实现房屋的效用及经济价值，王惠平在二楼窗台线以下悬挂招牌是为了经营的需要，没有超出对应的范围，没有影响到二层的通风、采光和其他使用，同时符合淮安市地方管理规定和历史惯例以及市场上招牌的普遍悬挂方式。 而禹纯霞的需求并不是合理的，虽然其主张对外墙有多种用途，如做玻璃幕墙、悬挂招牌、安装空调，但是做玻璃幕墙要得到城市规划部门的审批，并征得其他共有人的同意，悬挂招牌也要符合市场管理规约，而相关管理规约规定招牌广告不应多层设置，如二层广告招牌悬挂在一层招牌上，则不符合该规约，即使安装空调也完全可以选择其他地方安装，而不一定要占用一层招牌的位置。 因此，禹纯霞所谓的需求其实并不是合理的。其主张对相应外墙面享有优先使用权的条件并不具备。王惠平不构成侵权，也不构成妨害，无需拆除招牌。 本案中禹纯霞的需求是不合理的。 如果其需求合理该如何处理呢？ 此时存在权利的冲突，禹纯霞对相应的外墙面应享有优先使用权，如果王惠平要继续悬挂广告牌必须要经过禹纯霞的同意，否则便要拆除。 综上，业主对与其专有部分相对应的外墙面享有优先使用权具有条件限制，同时也要符合惯例和地方管理规定，显然第二种观点是正确的。 管理权的概念 管理权的内容 建筑物的管理 物业管理 管理权，亦称成员权，指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。 ? 管理组织 ? 成员权人的权利义务 管理组织 管理规约 业主大会A75 管理机构（A81） 业主委员会 业主大会性质 组织及活动方式 物业服务企业 其他管理人 规约制定 规约效力 规约内容 业主大会—业主参与物业管理活动的组织形式； 业主大会—由物业管理区域内全体业主组成； 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项； 物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。 ?《物权法》第78条 ：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 成员权人的权利义务 成员权人 的权利 成员权人 的义务 表决权（A76) 参与制定规约权 选任及解任管理者的权利 请求权 诉讼权 执行决议，遵守规约 接受管理 “不得”规定 即参加管理团体会议，参与制定管理规约的权利。所谓管理规约，是指由业主制定的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互之间的关系的协议。 国外一般都规定区分所有权人可以制定规约，决定有关事项。如《德国住宅所有权法》第15条中规定:“住宅所有权人得以约定规定特别所有权及共有之使用规则。” 《日本建筑物区分所有权法》第30条规定:“区分所有人间关于管理或使用建筑物、其占地或附属设施的事项，除本法规定者外，可以以规约规定之。有关一些共用部分与全体区分所有人利害无关的事项，除全体区分所有人之以规约所定者外，可由共用部分区分所有人以规约规定。” * * 建筑物区分所有权的概念 “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”A70包括： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）第1条 ? 专有权 ? 共有权 ? 管理权 特点 建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的总称。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 1、对专有部分的单独所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的