市南区香港中路号(国际金融中心)层写字间(房地产).docVIP

市南区香港中路59号（国际金融中心）27层写字间抵押贷款项目的评估方法 ? （一）个别因素及区域因素分析 座落位置：市南区香港中路59号（国际金融中心）27层写字间 建筑面积：1547.94平方米，分摊面积为488.33平方米 结构等级：钢混 用　　途：办公写字间 户　　型：大开间、可分隔 楼　　层：二十七层 朝　　向: 南向 配　　套：中央空调、消防喷淋、宽带 建成年代：2002年 房地产权证：青房地权市字第154012号 个别因素及区域环境：委估房屋座落于青岛国际金融中心内，该中心位于青岛东部新市区黄金地段，香港中路与福州路交界处，市政府、五四广场近在咫尺，毗邻佳世客、家乐福购物超市，周围银行、保险、证券机构大厦林立，商家云集，是全市政治、经济、文化、金融和商贸中心地带，环境优雅，交通便利。该中心总建筑面积10万平方米，共58层，标准层高3.3米，总高249米，地下四层为设备房及停车场，1-4层（含裙楼）为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31层为写字楼层，33-46层为商住公寓，48-49为高级会所，顶层为旋转观光大厅，是观看海上景观及运动项目的最佳场所。大厦内进口设备设施的配备率已达到90％以上。设有35部国际名牌电梯，全部采用最新的智能网络群控系统，平均候梯时间为60秒。配备2台640KVA施耐德全自动应急发电机组，可在10秒内紧急自动供电。大厦采用美国 J OHNSON公司的楼宇自控系统，网络通讯系统以专用光缆连接各局域网接点，综合布线采用朗讯公司产品，全案可支持超过100兆BPS网络和155兆BPSATM设备，实现了语音、数据甚至庞大的图象传输和自由应用，可接收国内外数套高质量的新闻、财经等节目。该中心是中国传统建筑风格与世界高新技术的完美结合，为青岛市21世纪标志性建筑物，是山东省第一高楼。 委估房屋外墙裙楼部分为花岗岩贴面，塔楼为铝幕及玻璃幕墙，内墙为砼，顶棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，地面镶贴磁砖及化纤地毯，卫生间内设高档洁具。 由于所处楼层较高，室内采光较好，视野开阔。属高档写字楼。 （二）市场背景分析（略） （五）估价测算过程 1、采用收益还原法： 评估思路：将房地产应带来的客观收益扣除应发生的各项税费，求得年纯收益，年纯收益的折现值，即为房地产的价值。 （1）计算年总收入：根据委估对象所处的地理位置、社会环境、自身设施配套档次等实际情况，通过对委评房产所处供需圈内同类房屋的租金价格的调查与询证，扣除有关因素的影响，确定委估房屋的租金收益情况。委估房建筑面积为1547.91平方米，客观租金收入按3元/平方米·天计算，则年租金收入＝3×365×1547.91＝1694961元 （2）计算年总费用： 房租损失准备金 由于委估房屋地处繁华商业区，商铺的出租率较高，损失准备金按半月租金计算。 则：房租损失准备金＝1694961÷12÷2＝70623元 年营业税及其附加 年营业税及其附加按其年租金收入的5.5％计算。 则：年营业税及其附加＝1694961×5.5％＝93223元 房产税 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，按年租金收入的12％计算。 则：房产税＝1694961×12％＝203395元 管理费 按年租金收入的2％计算。 则：管理费＝1694961×2％＝33899元 修缮费 按房屋现值的1.5％计算。通过计算，委估房地产的建筑物价格依成本法求得其现值为1857492元。 则：修缮费＝1857492×2％＝27862元 保险费 按房屋现值的3‰计算。 则：保险费＝1857492×3‰＝5572元 房屋折旧费 按房屋原值及房屋的耐用年限计算。 该房屋建成于2002年，确定房屋耐用年限为60年，委估房屋为钢混结构，按规定残值率为零。 则：年折旧费＝建筑物原值/耐用年限 ＝1857492 ÷60＝30958元/年 则：年总费用＝房屋损失准备金＋营业税及其附加＋房产税＋管理费＋修缮费＋保险费＋年折旧费 =70623+93222+203395+33899+27862+5572+30958=465533(元)（3）计算年净收益 年净收益＝年总收益－年总费用 ＝1694961-465533＝1229428元 （4）确定还原利率及年金现值系数 还原利率采用安全利率加风险调整值法。选用一年期的银行定期存款利率2.52%为安全利率，根据青岛市目前的经济发展及同类同一供需圈商铺发展情况，风险调整率按2%考虑，则还原利率为4.52%。 折现年限取尚可使用年限56年 则年金现值系数=[(1+4.52%)56-1]/4.52%×(1+4.52%)56=20.26 确定房地产价格 房地产价格＝年净收益×年