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工程及设备使用、保养、维护的培训 一、编制用户服务手册，对工程及设备的使用、保养、维护提出指南 用户手册即产品说明书，建筑产品不同于一般的商品的批量生产，往往为一次性产品，所以产品说明书均需每次单独制作，对用户的操作和维修进行指导，服务对象是业主的物业管理人员。我们将站在业主（使用者）的角度出发，对业主关心的内容进行编制和描述。 用户手册分系统分册进行编制，由结构、装修、机电、总图等部分组成，由于结构关系到建筑物安全和稳固，装修关系到建筑物的美观和效果，而这些都是必须保证的，且操作与维修的频率也不太高，一般编制一册。机电部分关系到建筑物的使用功能，而且操作与维修的频率极高，往往需要专职物业管理人员进行管理，用户手册必须全面和实用，分系统编制。 1、本工程计划编制下列用户手册： 建筑与结构用户手册； 机电工程用户手册； 2、建筑与结构用户手册的内容 （1）建筑结构、装修总说明；总平面图、立面图；整个建筑物的描述；分区、分层功能描述。 （2）结构说明；承重墙分图、剪力墙分布图，便于用户以后增加墙壁安装重物时进行位置选择；同时应说明出线口垂直方向有线管，不能进行固定等。 （3）装修说明 装修说明描述；墙、地、顶做法表，分层、分部位、分房间进行说明；装修材料表，说明材料品牌、厂商、联系人、联系方法，材料使用寿命等。 （4）防水说明 防水部位（地下室、屋面、卫生间等）；防水材料表，说明材料品牌、厂商、联系人、联系方法，材料使用寿命、维修与保养方法等。 （5）通道说明：通道布置图、楼梯布置图。 （6）门窗 门窗布置图、门窗表、门窗的开启方法和维修保养方法。其他门窗、平台的使用、维修和保养方法。 （7）消防：消防通道布置图；防火分区图、防火门布置图。 （8）人防：人防位置图、出入口位置。 （9）部分材料说明 材料表中需要进行重点说明的材料，如吊顶、特殊地面、特殊墙面等。 （10）附录 重要的材料设备产品资料，备查。 3、机电工程用户手册的内容 （1）工程经理部在工程竣工前将合同文件中约定的所有保修证书、试验检测证书和厂家使用说明书分类装订并形成维修手册递交运行部门。 （2）按合约及有关技术规格说明书要求，在规定时间内提供整套完整的操作和维修保养手册，该手册按系统以要求的格式分别装订成册，并附有总目录及分目录。操作和维修保养手册具体内容主要包括： （3）系统说明 1）分别介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校。 2）介绍各系统的主要装置和部件的大小规格和功能。 3）提供每个系统的可调节部件和保护装置的最初设定参数和经系统调试后的最终设定。 4）系统正常运作操作程序和在不正常情况下维持部分部件运作的应变程序。 5）有关供电系统、配电屏和控制屏的详细说明。 （4）技术说明 1）所有系统和设备的技术资料介绍，包括每块电路板的电路图以及其所有电子元件的布置图。 2）管道及接线图。 3）所有设备需附有原厂所发的制造图纸（含原理图和构造图）。 4）设备表：列出生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所核定的设定参数。 5）提供所有设备的产品说明书、签证书以及性能指标表等资料。 （5）维修保养操作说明 1）所有系统的检查手册。 2）所有系统的维修保养操作手册。 3）更换装置部件的程序、要求和更换率。 4）从整个系统以至电路板的维修保养指南和说明、调校程序和寻找故障的指示和说明。 5）进行系统操作和维修保养的程序和需特别注意的事项。 6）零备件贮存和目录编册系统。 7）零备件表。 （6）安全防护说明 1）各类设备的正确操作程序。 2）对各项系统操作时可能发生的危险事故所应作的预防、应变和保护措施说明（包含电气事故的防护措施、机械事故的防护措施、火灾和爆炸事故的防护措施、化学事故的防护措施、在使用或处理燃料和化学物时出现事故的防护措施、应救及意外报告）。 （7）应包括厂商名单和联系方式 （8）包括每一种设备、材料和附件的供应厂商和代理商的名单，包括通讯地址、电话及图文传真号码。 （9）部件表 （10）提供业主所有零备件和维修保养所用的工具清单。 二、建立专门的用户服务培训机构，对物业管理人员进行专门的培训 1、工程培训的组织机构 在工程交工后，学校的物业公司接管大楼前，公司用户服务部组织项目经理部的主任工程师、机电经理、使用手册编制主要人员、重要设备的供应商组成培训管理小组，与物业公司负责人一起，共同制定本工程工程及设备使用、维护、保养培训计划，开展培训。 2、培训的主要内容 我们将结合设备说明手册、操作和维修保养手册的内容，向运行人员提供免费培训： （1）培训涵盖各手册的全部内容，包括有关设备构造、性能、工作原理和工作目的，系统各设备之间的关系，以及系统（含各种设备及控制系统）运行（含正常、应急）操作（含手动、自动）、保养维护和维修、以及故障、事故