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房地产业国家宏观调控政策回顾　 一、房地产业国家宏观调控的背景 近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。据统计：2004年商品房平均售价比上年增长14.4％。其中，住宅平均售价全年增长15.2％，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5％，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9％。进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4％。房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处于市场失灵的状态。 不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在：1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发了“投机炒房”现象　　面对房价的高位上涨及其造成的不良影响，国家对房地产业宏观调控力度加强。继2005年宏观政策纷纷出台后，2006年的房地产政策力度加大，涉及面包括供应结构、土地、金融、税收、交易环节管理等，而且可操作性更强，体现国家稳定房价，实现居者有其屋，促进房地产市场可持续发展的决心。下面对2006年以来出台的主要房地产政策及其影响做一番梳理。　　二、房地产业国家宏观调控政策　　1、调整住宅供应结构　　国六条、十一五住宅建设规划重在调整住宅供应结构。2006年5月国务院针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题，出台六项促进房地产业健康发展措施（以下简称国六条），包括调整供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；进一步整顿和规范房地产市场秩序；完善房地产统计和信息披露制度等。为今年一轮宏观调控定下了基调，紧随其后的就出台了“九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”，重申国六条要求，提出“90平米/70%”标准，要求二手房转让征收营业税，提高大面积套房首付按揭比例。　　北京对6月1日之后的新项目要按照以上规定执行，而且开发商不能通过加大层高，跳过政策监管，之前审批的项目基本不用再进行调整。9月底北京、上海、广州、深圳等重点城市纷纷推出十一五住房规划，重点提出未来5年保障性住房供应，对于建设部文件中“90平米/70%”标准究竟是项目控制还是总量控制的问题，各地倾向于城市总量控制。　　2006年政策的出台给项目开发带来规划等诸多不确定因素，住宅市场供应面积与去年相比明显偏低，随着政策的逐步落实，市场的观望气氛稍有降低，老项目顺利过关，2006年下半年开始住宅供应量开始回升。　　2、严格土地审批，改革土地收益分配机制，公开交易方式微调　　土地整治的重点是开发商手中的闲置土地及地方政府的出让土地情况，中央逐步掌握对土地资源及土地收益的控制权。　　2006年4月国土资源部，国家工商行政管理总局联合公布“国有土地使用权出让合同补充协议”打击开发商囤地，自2006年7月起开发商未能在约定的竣工时间完工的将支付违约金。5月北京颁布土地一级开发项目将通过公开招标方式确定。面对地方固定资产投资过热，继禁止各地违规用地及保障农业和中低价位住宅用地的通知后，6月国土资源部联手发展改革委、银监会卡住“地根”，从严控制新开工项目，并要求各地公开04年以来土地供应情况。7月国家设立专职部门负责土地管理监督检查及地籍管理十一五发展规划纲要的颁布，提高土地信息的透明性。接着一个阶段，土地调控的重点逐步转向地方政府，重大举措包括土地出让金实行收支两条线管理、工业用地将采取招拍挂出让并公示最低价标准、土地出让金部分用于保障性住宅建设等，旨在于保护耕地，同时调整中央和地方的利益关系。而且建设用地土地有偿使用费自明年起提高一倍，地方成分全额缴入省级国库。　　此次宏观调控一方面确实打击了土地违法违规使用，但另一方面抬高了房地产开发成本，给未来的房价埋下伏笔。　　双限房政策的推出，改变原有单一“价高者得”的土地公开交易原则。随着越来越多住宅用地公开交易改为招标为主的方式，房地产企业在综合指标上的得分将决定土地的最后归属。　　3、为防范金融风险，限制外资房地产投资，信贷门槛进一步提高　　国际资本大量涌入房地产市场，一直