天齐地产济南同德电子厂项目前期策划报告(终稿).ppt

济南豪宅市场营销分析 项目名称 推出量 成交量 成交率 成交均价 备注（开盘时间） 万达公馆 52套290㎡三室 成交40套 77% 15000 6.18推出8#一单元 天泰太阳树 30套150㎡三室、210多㎡四室 成交约20多套 67% 13000-14000 2011.6开盘 海尔绿城 玫瑰园 29套162㎡三室，190-210㎡四室 开盘协议成交6套 21% 22000 4月23日推7#，9# 28套，160-300㎡ 开盘当天成交5套 18% 22000 6月25日推7#，9# 锦兰园 共58套。18套151㎡三室，20套175㎡四室；20套210㎡5室 开盘协议成交21套 36% 16000-17000 4月23日 奥龙观邸（世家） 88套，195㎡四室二厅三卫 约68套 77% 15500 2011-6-11推出67# 保利海德公馆 认筹情况：尚未开盘，蓄客情况不太乐观，客户到访量少，蓄卡不到100批，与欲推出房源数量比例相差悬殊（二期修改规划：一期以170为主，二期调小户型） 新政的影响下，济南豪宅市场遇冷，地段与资源较差的项目影响尤其明显，客户量明显后继乏力 济南豪宅市场处于初级阶段，资源和地段是豪宅客户选择的重要指标，本项目地段资源要素不足以承载 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 初级阶段 大 外豪 高级阶段 成熟阶段 核心竞争力 地段+资源 地段+资源+产品 资源+产品+体验 资源+产品+服务 产品价值诉求点 大 面子、身份 品味、体验、品质 卓越、专属、私享、艺术 顶级形象特征 别墅物业为顶级形象 镶金带银，强调富贵符号 强调生活方式 低调的奢华 收藏品 立足于产品硬件 立足于产品软件 立足于产品软硬相结合 代表项目 国华东方美郡 万达公馆、奥龙观邸、海德公馆 -- -- 济南豪宅阶段 济南豪宅市场发展阶段 项目名称 海尔绿城 奥龙观邸(世家） 万达公馆 保利海德公馆 天泰·太阳树 本项目 资源 稀缺的山体资源强势 稀缺的山体资源强势 城市资源极大丰富 城市资源、自然资源均一般 南部山区，生态自然景观资源较好 无强势城市资源，自然资源 地段 紧邻历下区政府、奥体中心 紧邻历下区政府、奥体中心 城市中心黄金区域 紧邻洪楼商圈 市中区边缘“南控”板块中，千佛山商圈 东部新城核心区边缘地段，相对陌生 目前市场上济南城市豪宅项目有五个，其中有三个分布于东部区域 万达公馆 保利海德公馆 中海奥龙官邸 海尔绿城二期玫瑰园效果图 中海奥龙观邸世家效果图 济南万达公馆效果图 海尔绿城全运村 保利海德公馆效果图 海尔绿城二期锦兰园效果图 天泰·太阳树 天泰·太阳树效果图 豪宅市场格局 城市核心型豪宅对城市资源具有较高的要求，本项目区位条件决定了项目不可能打造城市中心豪宅 资源 济南老城区核心商圈，成熟城市核心资源 物业类型 高层高档住宅、大户型为主 价格 18000元/㎡（4000精装） 销售情况 目前处于尾盘阶段：D组团11#30层，共剩余房源16套 万达公馆的资源在于：无可替代的城市核心价值 客户特征：项目周边、济南市中区、泺口、天桥区、槐荫区改善型客户自住为主占到70%，其他区域及外地客群占到25%，主要是私营业主、企业高管、泛公务员群体等。投资比例较少约占5%。有一定经济实力，追求生活品质。 置业关注点：性价比、地段、配套 项目地处东部新城非核心区域，区域发展不成熟，不具备强势的城市配套资源 城市核心型 典型项目：万达公馆 资源占有型豪宅的基本属性是强势资源的占有，本项目没有强势的景观资源，资源条件不足以支撑 项目不占有强势的景观资源，资源条件限制，项目不能走资源型豪宅路线；同时规模较小，没有足够规模用于展现宏伟规划，支撑豪宅价值。 资源占有型 资源 对望市政府，享受城市资源，强势山体自然景观资源 物业类型 别墅、高层大户豪宅高端产品 价格(世家) 16000元/㎡（4000精装） 销售情况 6月份开盘以来，推出88套195㎡四室房源，月去化速度约60—70套 中海奥龙官邸的资源在于：强势的城市和景观资源 客户：高层客户主要年龄以30-40岁为主，二次及多次置业、改善性住房为主，主要来自东部片区和千佛山片区；客户认可中海的品牌，同时认同项目区位、位置、周边大环境（自然资源）； 置业关注点：项目区位、自然资源 典型项目：中海奥龙官邸 无强势资源依托，关注细分市场客户，专注产品品质与智能，但市场风险高 资源 市中区边缘“南控”板块中，南部山区，生态自然景观资源 物业类型 多层、小高层、高层高档住宅、大户型为主 价格 13000-16000元/㎡（精装） 销售情况 销售情况不甚乐观，目前月去化速度约25套左右 天泰太阳树致力于产品本身，但客户对其科技产品感知度有限，仍停留在地段、资