掌握商用不动产投资契机针对台中市的发展分析主讲人.ppt

歐亞不動產估價師聯合事務所 掌握商用不動產投資契機針對台中市的發展分析 主講人邱仕皇先生 學歷：逢甲大學土地管理學系碩士在職專班 證照：高考不動產估價師及格 普考地政士及格 普考不動產經紀人及格 現任：歐亞不動產估價師聯合事務所 台中聯絡處經理 不動產估價師全國聯合會監事 台中市不動產估價師公會常務監事 綱要 一、商用不動產類型 二、評估分析方法 三、台中市商圈分析 四、台中市重大建設 五、未來發展潛力區域分析 一、商用不動產類型 收益性不動產包含 1.出租住宅 2.辦公室 3.購物中心及百貨公司 4.旅館、飯店 特性 1.穩定收益 2.抗通貨膨脹 3.增值性 二、評估分析方法 直接資本化法 P=不動產價格 a=淨收益 r=收益資本化率 折現現金流量分析法之原理（Discounted Cash Flow，簡稱DCF） 三、台中市商圈分析 三民商圈 商圈範圍：三民路、太平路、育才路、一中街 商圈特色：包括中友百貨和一中街一帶，除了大型百貨公司外，還有台中技術學院、台中一中、台中體院等學校聚集。因位居學區，一中商圈白天是一般商店街，晚上則是夜市聚集區，與一般學區相似的是以餐飲為大宗，茶坊、茶亭遍布。 中港全國商圈 商圈範圍：台中港路一段、公益路、美村路、健行路，忠明南路。 商圈特色：目前商業活動集中於台中港路一段，經國綠園道兩側，美村路兩側及公益路兩側。台中港路兩側多為超高層辦公大樓或商業大樓，如廣三sogo、日華酒店、全國大飯店、長榮桂冠酒店等辦公人口眾多，消費人口也多。此商圈以提供高級消費商品為主，消費客層及商品定位以中、高收入者為主要消費群族。 美術園道 商圈範圍：五權西路一段、五權南路、柳川西路、美村路等範圍 商圈特色：位於台中市五權西三街、五權西四街的美術園道商圈，是台中當地相當具有特色的形象商店街區，街區內的業種以精緻主題餐廳、異國風味料理為主，店家特色的外觀裝潢和異國風味的餐點打響了當地的招牌。 東海商圈 商圈範圍：東園巷、新興路、遊園路、遠東街 商圈特色：店家大多是固定且一般佔地不大，以供餐飲為主，其中是服飾等日常生活用品及零星攤販聚集。東側為國際街與藝術街，經過商圈的規劃，將此區域成功改造成一條藝術街坊。此街坊內設有劇坊、咖啡店、茶店、民俗藝品。 新市政中心 商圈範圍：文心路、朝富路、市政路、中港路。 商圈特色：商圈為區域型商圈，商業設施以新興百貨業為主，包括新光三越百貨、老虎城購物中心等。除百貨公司外，本區以汽車旅館、主題特色餐飲業等為主要行業，消費之客層涵括中部地區縣市 精明大墩商圈 商圈範圍：台中港路二段、精誠路、大業路。 商圈特色：精明一街位於台中市大墩十九街與大隆路之間，是台中露天歐式風味商店街的發源地，以精品、服飾、鞋店、珠寶店、藝廊等商品為主，大隆路商圈則以進口服務、異國料理、各式精品等聞名。商品消費族群以中、高收入者為主要消費群族，餐飲消費族群則含括學生、上班族及地區居民等。 逢甲商圈 商圈範圍：河南路、福星北路、青海路及逢甲大學。 商圈特色：本商圈位居逢甲學區，以文華路為主軸，向外延伸至逢甲路、福星路、西屯路、河南路一帶，商業設施包括陽光廣場、主題夜市商場、屋台街及其他街區型零售商店等。 站前商圈 商圈範圍：自由路、中正路及繼光街一帶，鄰近台中火車站、各汽車客運站。 商圈特色：站前商圈為80年代台中市商業活動最頻繁之商圈。並有多家服飾店、鞋類專賣店、麵包與餐飲店等。成功路為珠寶、金飾、銀樓之聚集地。中正路與自由路，可說是自由商圈的精華地段，集結了第一商業廣場、龍心誠品店等。繼光街是知名且歷史悠久的布街。綠川東西街則匯聚餐飲小吃、百貨、服飾、電影院等。 四、台中市重大建設 一、烏日北屯捷運綠線(預計民國103年通車營運) 二、台中鐵路捷運高架化 三、水湳經貿園區 四、鎮南休閒專用區 五、台中市精密機械科技創新園區 六、台中市第十三期重劃區 七、台中市第十四期重劃區 八、台中大都會歌劇院 五、未來發展潛力區域分析 一、台中市七期重劃區 二、台中市八期重劃區 三、台中市十期重劃區 四、台中市十一期重劃區 五、台中市十二期重劃區 六、台中市十四個整體開發單元 簡報完畢 敬請指教！ * * * 主講人： 邱仕皇 歐亞不動產估價師聯合事務所 不動產評估方法 成 本 法 比 較 法 收 益 法 比較價格 成本價格 收益價格 勘估標的價格 NPV0，投資可行。 NPV0，投資不可行。 NPV=0，投資與否對公司價值無影響。 N