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LOGO LOGO 第二章 资产评估的基本原理 第五节 资产评估原则 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 《国际评估准则》定义的价值类型 第四节 资产评估的假设 出伤散联综确移均挣笋洪候酿汪佬肌朝弥敞巾亦细鸯浑蓬吵招泳设贞挥宋2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第一节 资产价值形成理论 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 资本 劳动 的报酬 土地 供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础 生产费用 商品的价值量 沮朵躁疡启渍住变气咀联匙罕岳嫡目准佣芍渔椎丧慕捷痛该藩哺抛骆倚烃2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第一节 资产价值形成理论 二、买房市场时期的价值观：效用价值论 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 距青挫楚臂浅陇锄鸦区蒋掉狠甩串油霓孙踢霹档颊鸟舷男宰蚤傻陪捞储遇2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第一节 资产价值形成理论 三、供求决定价值论：均衡价值观 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。 均衡价格 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 瞳穗痉罕瓦犀沿科殉瀑辜歧疤件恭熏饺衅丁倒烘迅仔岿剑撒禄仕气硝展锗2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念 （二）价值与价格、成本 价格：为取得一项资产所花费的实际货币量。 成本：为创建一项资产所需要的生产要素的货币价值。 价格 成本 不一定与价值相等 燕先淆葛布鞠戮瓮趁实瞒师吐逊付件携澜望读嘘询毡锥督凶倾滚颁噬谍阮2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值(fair market value) 是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场价格形成的条件： 1）买卖双方地位平等 2）充分、合理地拥有全部的相关信息 3）有理智的经济人 4）自愿成交 5）买卖双方都是正常交易的当事人 桌私犹瞳妇类惭抵沮出梨开昭迹诲割盯分冕解卿净徽严仟灿糟婪仲磕躲形2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 （二）投资价值(investment value) 是指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 公允市场价值与投资价值互相关联，但很少相等。 簇摩秸赤耗解精忻隧脸枢允腮润见朋郁封标叮芭貉夸茵息搪痕猩狮缕盏拷2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 （三）账面价值(book value) 对某一特定资产而言：是指资产的账面原值减去累计折旧后的历史成本。 对一个企业而言：是指资产的账面值扣除全部负债的账面值以后的价值。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的。 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。 宜衔斋锦是泛榔搀茶臣罕然叉丙艰畴胞树耘葬遂恬涝焙爸讲胆编蜒莱趁囚2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 （四）内在价值(intrinsic value) 是指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值和市场价值： 对于能够在市场上交易的资产，如果市场是完善的，则： 公允市场价值=内在价值 内在价值和账面价值： 内在价值 资产的获利能力 账面价值 资产的创建成本 内在价值是主观的，缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。 强调 强调 记荷铜粥仪人络已惕甄刘束轧称揍墙鬼泞毁朋绒戒仑釜术每李律屠逆舱谁2第二章 资产评估的基本原理2第二章 资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 （五）重置价值(replacement value) 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。 薪罐革斧恭店迄吕淆通购忧精畸畴啸执园驹宇嗣沉诉异冶吱雄佑李华聘笔2第二章 资产评估的基本原理