2016年司法考试民法第学一节第二十七章.docxVIP

【2016年司法考试】民法学1.27第九讲 租赁合同四、买卖不破租赁（《合同法》第 229 条；《城镇房屋租赁合同解释》第 20 条） （★★★）1．买卖不破租赁规则的含义。（1）买卖不破租赁的构成要件有三：①租赁合同有效；②出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；③租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。（2）买卖不破租赁的法律效果：新的所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”，即什么都不需要做，什么都不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人变更为新的所有权人。换言之，这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受，属于债权债务的法定移转。特别提示（1）就租赁物而言。动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。（2）就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：①出租人为租赁物的所有权人的；②出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。【例 1】甲出国期间，委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意，擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间，甲死亡，丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙，但是，根据《合同法》第 228 条，乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人，乙也无出租的权利，故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是：根据《物权法》第 34 条，所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。2．买卖不破租赁规则的例外。下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的（通说观点）；②先抵押后出租，抵押权已经登记的（《物权法》第 190 条）；③房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第 20 条）。五、房屋承租人的优先购买权（《合同法》第 230 条；《城镇房屋租赁合同解释》第 21—24 条） （★★★）1．房屋承租人优先购买权的适用范围。①仅适用房屋租赁合同（其他租赁合同的承租人无优先购买权）。②承租人与次承租人均享有优先购买权；且次承租人的优先购买权优先（通说观点）。③租赁期间，出租人出卖（排除了继承、赠与等情形）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形）。2．房屋承租人优先购买权的内容。①出租人出卖租赁房屋的，应提前合理期间通知承租人（《合同法》第 230 条）；拍卖的，应提前 5 天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第 23 条）。②承租人在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。所谓同等条件，指在价款、付款方式、担保状况等方面均与第三人相同。3．房屋租赁合同承租人优先购买权的排除情形。根据《城镇房屋租赁合同解释》第 24 条，在下列四种情形，房屋租赁合同的承租人不享有优先购买权：①房屋的共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。特别提示（1）租赁的房屋上存在抵押权的。因买卖不破租赁规则会对抵押物的变价产生负面影响（阻碍潜在的买受人参与竞买，减少了竞争）。所以，《物权法》第 190 条规定，“先抵后租，抵押权登记的”，因抵押权实现导致租赁物所有权的变动的，租赁合同不再适用买卖不破租赁。（2）租赁的房屋上存在抵押权的。因房屋租赁合同的承租人行使优先购买权不会对抵押物的变价产生负面影响（承租人行使优先购买权的前提是，与出价最高的第三人相同的条件购买），相反，会产生积极影响。所以，即使属于“先抵后租，抵押权登记的”的情形，抵押权人行使抵押权拍卖抵押房屋的，在同等条件下，承租人仍享有优先购买权。（3）反复强调此点，对于聪明人而言，显得啰嗦；但对于如老钟般的普通人，确又必要。4．出租人侵犯房屋承租人优先购买权的救济（《城镇房屋租赁合同解释》第 21 条）（见例 1）。【例 1】甲将一套房出租给乙，租期 3 年。半年后，甲未通知乙，将该房屋以 20 万元的出卖给丙。①乙不得以甲未提前合理期限通知为由，请求宣告甲、丙的买卖合同无效（《民通意见》第 118 条已于 2007年 12 月被废止了）。甲、丙的买卖合同不因未提前合理期间通知乙而无效。②若已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已出租给乙），根据《城镇房屋租赁合同解释》第 24 条第（四）项，乙不再享有优先购买权，乙只能有权请求甲承担损害赔偿责任。③若尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙仍然享有优先购买权，可自知道之日起的合理期间内（应为 15 天）行使优先购买权，请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同