财务会计杨静第七章投资性房地产课件教学.pptVIP

第七章 投资性房地产 学 习 目 标 【知识目标】通过本章的学习，使学生了解投资性房地产的概念、公允价值的确定，熟悉投资性房地产的核算范围，掌握投资性房地产取得的账务处理。 【技能目标】在掌握投资性房地产取得的核算方法基础上，能够熟练完成成本计量模式、公允价值计量模式下投资性房地产有关业务的实际操作练习。 本 章 内 容 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的核算 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 主要形式： 1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为； 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权（我国实务中这种情况较少）。 二、投资性房地产的确认 （一）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的建筑物 （二）下列不属于投资性房地产 1、自用房地产 2、作为存货的房地产 三、应设置的账户 “投资性房地产”账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产成本或采用公允价值计量模式投资性房地产的公允价值。 该账户属于资产类，借方登记企业投资性房地产的取得成本、资产负债表日其公允价值高于账面余额的差额等；贷方登记资产负债表日其公允价值低于账面价值的差额、处置投资性房地产时结转的成本和公允价值变动等。企业可以按照投资性房地产类别和项目进行明细核算。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细账户进行核算。 三、应设置的账户 采用成本模式计量的投资性房地产设置的“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等账户。 “其他业务收入”账户核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入。 “其他业务成本” 账户核算企业投资性房地产计提折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。 第二节 投资性房地产的核算 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）投资性房地产的取得 1.外购或自行建造的投资性房地产 外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 借：投资性房地产 贷：银行存款 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）投资性房地产的取得 自行建造的投资性房地产 企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项 资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构 成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应 予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊 的间接费用等。 借：投资性房地产 贷：在建工程 银行存款 例： 2012年3月，甲企业从某单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2012年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于达到预定可使用状态时开始起租。2012年7月5日，三栋厂房同时达到预定可使用状态。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为每栋100万元，能够单独出售。 甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产[600× (100÷300) ]＝200万元。 借：投资性房地产——厂房 100万 贷：在建工程 100万 借：投资性房地产——土地使用权 200万 贷：无形资产——土地使用权 200万 2.非投资性房地产转换为投资性房地产 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包括：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用，改用于资本增值；投资性房地产开始自用。 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能转换。确凿证据包括两个方面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 借:投资性房地产 存货跌价准