土地农机局土地评估技术说明.docVIP

土地使用权评估技术说明 土地评估概况 邵阳县农业机械管理局的申报评估土地包括塘渡口镇石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，土地面积共16212.9平方米，土地用途为办公、居住、农机教练，面积为16212.9平方米,为国有划拨用地。 二、土地评估范围 邵阳县农业机械管理局的申报评估土地为塘渡口镇石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，面积共16212.9平方米，土地用途为办公、居住、农机教练。 三、评估依据 ⑴、《中华人民共和国土地管理法》； ⑵、《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑶、《中华人民共和国担保法》； ⑷、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地评估规程》； ⑸、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； ⑹、《邵阳县国土资源局城区基准地价》 ⑺、湖南省物价局、湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知； ⑻、湖南省财政厅、湖南省国土资源厅《关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》； ⑼、资产占有方提供的相关资料； ⑽、评估人员实地查勘、调查、收集的资料。 四、土地评估方法 根据《城镇土地估价规程》土地评估方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法。 市场比较法：是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。主要适用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区的土地评估。 收益还原法：是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法，适用于有现实收益或潜在收益的土地评估。 成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育、交易案例少的地区的土地价格评估。 假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法，主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。 基准地价系数修正法：适用于基准地价覆盖范围内土地评估。 根据待估宗地土地利用特点和土地评估的规定，根据待估宗地的实际情况，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，选取基准地价系数修正法评估待估宗地的土地使用权价格，这是出于以下考虑：一是邵阳县人民政府发布了《邵阳县国土资源局城区基准地价》，待估宗地所在区域建立了较为完善的基准地价体系，考虑目前仍在使用，可以确定待估宗地所在区域的基准地价，适合采用基准地价系数修正法评估； 根据待估宗地实际情况，拟按以下思路评估： ①依据相关评估成果资料，确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度，通过分析待估宗地地价影响因素，利用基准地价修正系数表，对待估宗地进行区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地的客观价格。 ②通过对待估宗地所在同一供需圈内类似可比土地交易案例分析，通过对可比实例交易日期、交易情况、区域因素和个别因素的修正得出待估宗地使用权价格。 五、土地评估过程 （1）、前期准备 ①由资产占有方将进入评估范围的土地按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作。 ②由资产占有方提供土地使用权证及出让的原始资料，搜集邵阳县的现行的地价资料，了解当地土地转让需交纳的土地出让金及其他费用标准。 （2）、核查原始资料 根据单位提供的资产评估申报表，进行核查工作，对土地面积、现有用途、土地使用权证等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请被评估单位尽快补齐、填写清楚。 （3）、现场勘查 评估人员按企业提供的符合要求的评估申报表，由主管人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。评估人员在现场对土地及地上附着物的名称、数量、面积、开发程度、周边环境等进行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解土地的基础情况。 （4）、评估测算 根据以上收集到的资料数据，确定相应评估方法，对影响地价的各项因素进行分析修正，以此确定评估值。 六、土地评估价值 经评估,邵阳县农业机械管理局申报评估的土地使用权评估价值为人民币1,285,904.00元。 案例一、邵阳县农业机械管理局土地评估 1.评估范围 本次评估范围的土地使用权为邵阳县农业机械管理局的申报评估土地包括塘渡口镇石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，土地总面积为16212.9平方米(合24.32亩)。 2.宗地概况 土地所有权属国家所有，土地使用权由邵阳县农业机械管理局以国有划拨方式获得，宗地于1989年9月取得，1989年9月13日力理了国有土地使用证，土地使用权证号为邵阳国用1989字第0004