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动拆迁中五大常见问题解析 　　动拆迁与市民居住生活密切相关。被拆迁人对自己的权利往往不是很清楚，也不太了解具体的维权途径。有的拆迁人或拆迁实施单位只注重拆迁进度，忽视了自己应尽的义务。本市政府部门最近发布了一系列规范动拆迁秩序的文件，旨在保障被拆迁人的权益。结合新规定和动拆迁的新情况，本报邀请上海君悦律师事务所就被拆迁人享有的基本权利、拆迁人应尽的基本义务等规定，解答读者关心的动拆迁方面的政策问题。 　　被拆迁人五项基本权利 　　一、拆迁知情权 　　被拆迁人或承租人有权从区、县房地局或拆迁人或拆迁实施人处了解：拆迁人、拆迁实施人、项目性质、拆迁范围、拆迁期限、拆迁政策、拆迁方案等情况。 　　二、评估异议权 　　被拆迁人或承租人有权对评估机构的资质及评估报告的客观、合理性提出异议，并可就评估报告向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。 　　三、补偿安置选择权 　　被拆迁人或承租人有权选择货币补偿或价值标准房屋调换。符合政策及区县人民政府规定条件的被拆迁人或承租人有权选择面积标准房屋调换。被拆迁人或承租人还有权选择拆迁人提出的其他协商方案补偿安置。集体土地上的拆迁活动，在条件允许的情况下，被拆迁人还有权选择异地自行建房。 　　四、合理补偿权 　　被拆迁人或承租人有权获得房屋(包括装修)、搬家补助、设备迁移、临时安置等补偿；被拆房屋为非居住用房的，被拆迁人或承租人还有权获得停业损失、无法恢复使用设备的补偿。五、法律救济途径 　　被拆迁人或承租人与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或承租人有权向区、县房地局申请裁决。 　　对拆迁人或拆实施人不依法或不依照其承诺给予补偿、安置或不履行补偿安置协议的，被拆迁人或承租人有权向人民法院起诉。 　　对区、县房地局裁决不服或对政府有关部门的强迁决定或强迁行为不服的，被拆迁人或承租人有权提出复议或向人民法院起诉。 　　被拆迁人或承租人有权对政府部门就动迁所作的其他行政行为提出复议或向人民法院起诉。 　　被拆迁人或承租人有权对其他动迁过程中所发生的民事侵权行为向人民法院起诉。 　　　　拆迁人五项基本义务 　　一、拆迁人必须取得房屋拆迁许可证后，在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。 　　二、拆迁房屋应由拆迁人自行实施或委托已取得市房屋土地资源管理局颁发房屋拆迁资格证书的单位实施。 　　三、从事房屋拆迁的工作人员应取得市房屋土地管理资源管理局核发的可从事房屋拆迁工作的《职业资格证书》，直接在拆迁基地中从事房屋动拆迁工作的人员，必须持市房屋土地资源管理局核发的《上海市房屋拆迁工作人员基地上岗证》，工作过程中应佩戴《上岗证》。 　　四、拆迁人(或拆迁实施单位)办理房屋拆迁许可证前，应以拆迁人的名义在银行开立××建筑项目货币补偿款专用存款账户，并存入货币补偿款；拆迁基地属于分期拆迁的，拆迁人应当分期存入货币补偿款。货币补偿款资金存款证明及安置用房价值之和不得低于补偿安置资金总额的50%。该资金专项用于开具被拆迁人房屋拆迁货币补偿存单，不得挪作他用。此外，对于资金存款证明与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的差额部分，建设单位应保证在三个月内到位。 　　五、在申领房屋拆迁证可证前，拆迁人及接受委托的拆迁实施单位应与区县房屋拆迁管理部门签订《房屋拆迁管理承诺书》。承诺书必须明确拆迁单位的责任，严格依法动迁，严禁对动迁户哄、吓、骗，严禁对未签约居民断水、电、气、通信，严禁动迁工作人员打人、骂人等行为。 　　动拆迁五大常见问题 　　一、关于“同住人”概念的界定问题 　　关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知第九条的规定：“同住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有其他住房条件的限制”。从上述规定可以看出，一般同住人应符合以下三个条件：1.在被拆迁房屋内有本市常住户口；2.至拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上；3.在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。 　　对于“结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”的理解，目前存在不同的看法。多数人认为只要家庭成员在结婚或出生时户口报在拆迁房屋内即一概认定为同住人，而不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。但在目前的司法实践中，“结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”还有一个前提，即结婚时报进户口的夫或妻的配偶也应同时在该被拆迁房屋内；出生时报进户口的，其父或母当时也应在该被拆迁房屋内。 　　二、关于对非居住承租人的补偿问题 　　非居住房屋因拆迁引起的停业、停产等损失，原则上应按《上海市城市房屋拆迁