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浅议房地产企业土地增值税纳税筹划 　　摘 要：土地增值税作为房地产企业的主体税种，构成了房地产开发企业成本费用的重要组成部分，极大地影响着企业的经营效益。然而很多房地产企业都不能很好地对土地增值税进行正确的纳税筹划，本文结合房地产行业土地增值税相关政策，简单分析出了几个常用的纳税筹划策略。 　　1 房地产企业土地增值税纳税筹划现状 　　1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误 　　会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。 　　1.2 应纳税额计算不准确 　　在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。 　　1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异 　　开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。 　　2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例 　　房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。 　　某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。 　　假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。 　　以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析： 　　（1）筹划前： 　　转让房地产的收入=2800万元 　　允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元 　　增值额=2800-2284=516万元 　　增值率=516/2284=22.59% 　　应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元 　　税前利润=收入-成本-费用-税金 　　=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元 　　（2）筹划办法1： 　　假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。 　　转让房地产的收入=2750万元 　　允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元 　　增值额=2750-2281.25=468.75万元 　　增值率=468.75/2281.25=20.55% 　　应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元 　　税前利润=收入-成本-费用-税金 　　=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元 　　税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元 　　虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。 　　（3）筹划方法2： 　　假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。 　　转让房地产的收入=2735万元 　　允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元 　　增值额=2735-2280.43=454.57万元 　　增值率=454.57/2280.43=19.93% 　　应纳土地增值税=0万元 　　税前利润=收入-成本-费用-税金 　　=2735-300-1350-150-2735