石化大院陈旧楼房改造项目.docVIP

广石化总厂职工生活区166号大院 1—37等陈旧楼房改造项目 建议书 广州市石化物业管理有限公司 2010-11-5 目 录 第一节 项目意义及背景 1 1.1为什么建议要对石化1—37等陈旧楼房进行改造 1 1.2 改造后达到什么样的效果 2 1.3项目环境及背景 3 第二节 项目劣势（Weaknesses）分析 10 第三节 项目危险点（Threatens）分析 11 第四节 项目SWOT分析对策 12 第五节 改造中应遵守的原则 13 5.1项目档次定位 13 5.2项目开发的产品类型为 13 第六节 改造后住宅价格测算 16 6.1客户 16 6.2总体规划意向 16 6.3项目建成后的社会效果分析 16 第七节 项目投资分析及风险性控制 18 7.1 开发建设进度安排 18 7.2投资估算及资金筹措 18 第八节 资金筹措 22 8.2 筹资方案 22 8.3投资使用计划 24 8.4本项目风险及防范建议 27 第九节 项目可行性分析结论 28 9.1经济效益评估 28 9.2可行性研究结论 28 第一节 本项目意义及背景 1.1为什么建议要对石化1—37等陈旧楼房进行改造 广石化总厂职工生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房，大部分居住有石化员工1239户，总面积13845平方米，建筑面积52770平方米；常住人口3700多人。由于历史和管理体制等原因，建于70年代，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，供水电力通讯杂乱，环境卫生、消防安全、楼房安全等问题突出，同时极大地降低了石化员工的生活质量，关系到石化企业的安全生产，影响了城市化进程和社区的整体面貌。 另外我国房屋设防烈度偏低，而且定于1969年，很不准确。近代灾难性地震多发生在低烈度地区，房屋成居民杀手。1—37栋为预制板结构。存在安全隐患虽然经过八十年代总厂进行抗震加固，但抗震等级未能满足现行抗震设防裂度为7度地震加速度值为0.1g的要求。在建和谐社会，以人为本，房屋的安全涉及生命财产，我们转变观念，重视房屋安全，重视石化员工的生命。 提高城市土地利用效益，生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房，并占用了大量的城市建设用地。无法发挥出其土地的级差地租，导致收益比万科的土地的收益要低得多，对黄埔房地产市场、税收等带来影响。 为此提出对广石化总厂职工生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房改造（以下简称：本项目）。 本项目改造是改善石化人居环境、提升社区品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居社区的重要保障，是中石化广州分公司以人为本、科学发展、构建和谐企业的强有力举措，是石化员工民心工程、德政工程、千秋工程。 对本项目进行改造后将会给石化员工（石化员工）带来什么好处： 1）环境的改变：社区高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。 2）住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。 3）房产价值的改变：石化员工住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入，稳定石化员工应对物价上涨，提高爱我石化，振兴中华的斗志。争强石化企业的凝聚力。 4）石化员工个人收入的改变：对石化1—37等陈旧楼房进行改造改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的石化员工及家属提供大量的就业岗位，同时为石化员工从事第三产业提供良好的区位优势，石化员工个人收入将有所提高。 1.2 改造后达到什么样的效果 1、是进一步改善石化员工的居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使员工和谐向上，保障员工同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。 2、是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高石化员工经济收入。 3、是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决石化员工的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。 4、顺应市区政府发展需要。社区均被纳入10年内完成改造的本项目计划，文冲城中村改造本项目是列入该区5年内首批全面完成“城中村”改造的重点本项目，具有积极示范效应，对推动全区“城中村”改造工作具有重要意义。 5、由于环境的改变、住房条件的改变、楼龄的改变，区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使石化员工的生活习惯、文化层次和工作理念得到改变，从而使石化员工的工作态度、经济收入、文明程度、生活质量得到提升。 6、在黄埔区委、区政府领导的关心和市、区有关职能