设备设施服务内容及要求201309.docxVIP

鼎桥(上海)设施设备的管理需求服务说明项目地址：上海市浦东新区金豫路450号乾昌大厦A区5层-7层（建筑面积约5143.53㎡，含1714.51㎡实验室及机房）以下所有鼎桥自有设备设施的运行、保养、维修及费用，由物业公司负责：暖通空调、供配电系统、照明、租区内给排水系统、安防（包括中控室及闭路监控系统）、天花、室内墙体、门禁系统、消防系统、卷帘门、水处理、厨房设备、本体建筑（室内装修）、家私设施维护等。其中厨房设备，因不在本次的投标报价中，乙方可按照甲方的要求进行日常的服务、检查、清洁维护，但需要更换的零配件及需要外部专业维修产生的费用由甲方承担。详见附件：《鼎桥自有设备设施清单》。以下自有设备的日常服务、检查、故障处理，由物业公司负责，但维保和零配件费用由鼎桥负责：公共区域内的打印机、复印机、传真机、碎纸机等；会议室内的投影机、电视机、AV系统、会议电话系统；会议室内的电脑；弱电（包括电话跳线、网络、综合布线、会议室AV系统、有线电视）以下鼎桥租区内，由大厦业主方管理的所有动力设备设施的运行、维修和保养工作，由物业公司负责监管和协调：大厦建筑物结构、大厦供配电系统、电梯、给排水、园林绿化、消防系统等；协调内外部动力服务；负责对各系统保修期内遗留问题的跟进、处理工作的协调、配合及监督管理。实验室和机房内的专用设备、UPS电源等专用设备，不属于设备设施服务范围；租赁区域内二次装修的新增设备设施有一年的保修期，保修期内若发生故障由装修施工单位负责维修，日常保养工作由服务供应商负责，质保期结束后供应商承接所有的维修工作。管理内容项目接管：负责组织接管验收，收集和发现原施工单位应负责的问题事项，负责督促原施工单位完成遗留问题事项整改，保证消项问题得以整改，对遗留问题提供详细的清单并提出解决方案，跟进缺陷消项管理；设施运行维护：负责本管理辖区内所有设备设施的运行、值班、巡查，及时发现并及时解决问题；负责本管理辖区内设备设施（甲方指定专业维保单位服务范围除外）的日常保养、维修，具体维护保养标准及频次优化后执行。 专业维保供应商管理：负责组织各专业维保单位（包括甲方直接分包及供应商分包）开展日常保养、维修工作，将专业维保单位工作及相关过程数据统一纳入到物业设施管理体系，并对专业维保供应商实施绩效考评；设备设施状态评估：负责定期组织动力设备设施运行状态评估（至少每年一次），及时发现较大的设备、系统问题或风险，提出高水准的专业分析报告和维修改造方案，交甲方审批并跟进后期实施工作；运行维护记录、信息管理：负责在鼎桥设施软件平台上开展日常问题受理、数据录入（包括其它供应商的数据录入），保证所有录入数据（信息）及时、完整和真实，所录入的数据包括但不限于设备台帐、工单、维保记录、维修记录、维修保养标准、出入库记录等；工程管理：负责鼎桥区域内的工程业务（主要小型整改业务、项修业务及零星工程业务）实施单位的现场施工管理；能源管理：定期统计分析能源消耗数据，制订节能管理及技术改造方案；配合政府相关部门要求，提供能源使用的相关资料 ，落实节能措施，履行节能减排的社会责任；客户服务：负责用户关系，建立定期沟通交流机制，保障沟通渠道畅通；同时，梳理客户需求、屏蔽不合理需求并制定需求管理办法；负责协助业务部门悬挂横幅，粘贴宣传海报、搬迁配合等服务性工作；项目支持：应鼎桥要求，阶段性地参与鼎桥其它新建项目的图纸评审、设备选型、需求调研和专业维保单位招标工作；其它：应鼎桥要求，接受安排其它相关工作。对供应商的要求日常运行管理：提供的设备设施运行服务，满足鼎桥对办公环境舒适性和业务连续性的要求 。服务人员的工作时间必须根据鼎桥工作时间确定，周末及节假日需要安排人员值班、巡检，为鼎桥加班员工及公司提供动力服务；确保提供7*24小时的支持服务；设立服务热线，保证服务需求受理能在10分钟内做出响应；紧急需求必须在5分钟内到现场核实，并协商处理办法；各系统末端设备的日常性维修，应在当24小时内完成；对用户有明显影响的必须在1小时内完成；特殊情况在经鼎桥认可的时间内完成（注：紧急需求是指已经发生或即将发生人身伤害和财产损失的整改需求），异常情况应在10分钟内报告；运行事故或重大隐患需在24小时内提交《运行事故情况报告》，3个工作日内提交《运行事故分析报告》对材料的要求：在合同期间，属于包干范围内的维修材料、备品备件等，必须与基建交付的品牌、型号、规格一致或高于此档次。如需更换品牌、型号、规格，必须取得鼎桥书面同意；如未经同意，擅自更换零备件品牌、型号、规格，将按照“不诚信事件”处罚；包干范围外实报实销的材料除了厂家有明确的保修或更换时间的以外，其余保修时间至少为半年。保修期内发生返修的，由总包供应商免费采购更换。设备档案管理：对移交的设备设施，必须全面清点（含易损易耗零备件等）并登