廉租房制度和我国的基本政策.docVIP

　　[参考文献] 　　[1]包宗华.住宅与房地产[M].北京:中国建筑工业出版社,2002. 　　[2]焦建国,郎大鹏.住房社会保障制度:由来、问题、借鉴与改进建议[J].经济研究参考,2005,(76):38-44. 　　[3]金俭.中国住宅法研究[M].北京:法律出版社,2004. 　　[4]李昌麒.经济法学[M].北京:中国政法大学出版社,2002. 　　[5]卢有杰.全面分析城镇住房保障制度[J].城乡建设,2004,(4):40-42. 　　[6]孙光德,董克用.社会保障概论[M].北京:中国人民大学出版社,2004. 　　[7]万婷.完善我国城镇住房保障制度的政策研究[D].华中师范大学2001届区域经济学专业硕士论文. 　　[8]周宝妹.社会保障法主体研究[M].北京:北京大学出版社,2005. 三、我国的廉租房制度发展和建设情况、存在问题 1廉租房制度存在的突出问题。　　我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。　　1.政府住房保障职责缺位。　　　　2.低收入者缺乏住房保障。　　按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。　　3.土地与资金形成瓶颈。　　廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。　　4.廉租房准入与退出机制尚未完善。　　廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式 我国廉租房制度建设中存在的问题分析??? （一）配套政策不完善，缺乏长远规划??? 虽然廉租房制度建设引起了中央政府的高度重视，并有了近期的发展目标，但是配套政策仍不完善，且缺乏长远规划。有好多政策也不明确，以至于地方政府都在摸着石头过河，如何操作并不清晰。有关财政、税收、土地和金融政策，既是对困难群体实施保障政策的条件，也是住房保障制度的重要组成部分。目前，这些配套政策对解决困难群体住房的支持力度有限。?? （二）住房法律、法规建设滞后??? 我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，只有原建设部颁布的于2004年3月1日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等部门规章，这与全社会都来关心弱势群体住宅问题的目标是不相适应的。我国是法制国家，只有有法可依，才能使廉租房的资金、建设、使用等问题得以根本解决。目前，我国相关法律、法规建设比较滞后，同时也缺乏明确的惩治措施。?? （三）缺乏社会力量参与的激励机制??? 廉租住房不同于商品房，也不同于经济适用住房，没有相应的激励机制，房地产开发公司不愿承建廉租住房。建设商品住房可以获得较高利润;建设经济适用住房，在房价中除了可以记入1～3% 的管理费外，还可以记入3%的利润，可以实现保本微利;而廉租住房只能租给城镇最低收入家庭居住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环，因此，一般房地产开发企业从经济效益和自身的承受能力出发，不愿从事廉租住房的开发建设。而且，由于相关部门在廉租房的计划审批、手续办理、落实优惠政策等方面拖拉、掣肘，建房成本和风险大为增加，使开发商建设廉租房积极性受到影响。??? 此外，制度层面还存在我国实行分税制后产生的