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PART4：公寓产品元素——产品附加值塑造方向 一、产品建筑形式方向 二、高科技运用方向 三、景观绿化方向 北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感 PART4：公寓产品元素——建筑形式 PART4：公寓产品——配套设施 北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。 北部湾一号：配套齐全，提升项目整体价值 PART4：公寓产品——注入科技元素 锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适度低能耗优化设计系统，打造高科技公寓社区 高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成 1、外墙子系统 2、外窗子系统 3、屋面和地下子系统 4、混凝土采暖制冷子系统 5、健康新风子系统 6、防噪音子系统 7、垃圾处理子系统 8、水处理子系统 混凝土采暖制冷子系统 垃圾处理子系统 PART4：公寓产品——配套设施 塑造北欧景观园林风格，打造超高绿化率社区 混凝土采暖制冷子系统 * 二零一二年四月 关于公寓产品的研究 2012年9月 目录 PART 1：公寓的概念 PART2：公寓产品立地条件 PART3：公寓产品的分类 PART4：公寓产品构成元素研究 PART1：概念界定 从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。 公寓 = 非住宅房产证 + 40年/50年产权 公寓 = + 40年/50年产权 + 不符合住宅日照与楼间距要求 与住宅区别： 公寓新定义： PART1：概念界定 从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。 写字楼 住宅 公寓产品 对商务功能 对居住功能 住宅 写字楼 公寓 两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向 集中办公，形象展示较好 不具备 具备 不具备 PART1：概念界定 功能复合的公寓产品 区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割 区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套 VS 公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。 PART2：公寓产品立地条件 一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域 二、交通便利，城市主干道沿线等 三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生 四、依托强大的城市资源 外部因素 内部因素 一、明确定位——功能单一/城市综合体 二、独具特色——建筑形式/升值潜力 三、功能体系明晰——对于公寓功能的确定 PART3：公寓产品分类 用地性质 住宅 商业用地 商业用地 产权性质 公寓 商务公寓 商务公寓或公寓 产权年限 70年 40年 40年 特点 面积较小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平 一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；　 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低；　 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高　 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主　 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业服务，物业管理费也较高 根据用地性质与产权的年限划分 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 PART3：公寓产品分类 根据用地性质与产权的年限划分 （济南规定2011.3） 居住公寓 商务公寓 界定 配套 配套 界定 居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅建筑，此类公寓明确为居住公寓。 居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置 商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为商务公寓 商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公建标准配置 PART4：公寓产品元素——建筑风格 公寓市场较为常见的建筑风格，现代风格、新古典主义风格、Art Deco风格 酒店公寓 现代主义 现代简约 现代典雅 特征描述 简约、纯净外形 外立面整体性强，常会采取削弱角部，打破空间六面体手法