2014年上半年课程考试大作业物业管理概论6.docVIP

江南大学现代远程教育2014年上半年课程考试大作业 考试科目:《物业管理概论》 一、大作业题目（内容）： 一、简述物业管理的基本内容。（10分） 答：物业经营管理的内容很多，但归纳起来，也不外乎对人的管理和对物的管理两大类，这是所有管理都必须面对的问题，物业管理也不能例外。 一、对人的管理 对人的管理的学科叫人力资源管理学科。什么是人力资源？人力资源是为人类提供有价值的活力、技能和知识。而人力资源管理是指为了实现组织的目标，在人力资源的取得、开发、保持和利用等方面进行的计划、组织、指挥、控制、协调等活动的总称。 物业管理企业根据业务运作的需要，一般要对以下6种人才进行管理。 （1）高层管理人员。其中包括总经理、副经理等，他们全面负责公司的事物，对重大问题作出决策，有“领头羊”的作用。 （2）办公室（综合管理部门）行政管理人员。其中主要包括行政、人事、文书、档案、宣传、接待、总务等工作的人员，处理日常事务。 （3）计划财务部门管理人员。他们主要负责计划、统计、财务、费用收缴、内部经济核算等工作。经济是一个企业的命脉，财务部门很重要。 （4）物业基础管理工作人员。他们负责日常环境卫生、治安保卫、消防安全、庭院绿化、车辆管理等具体工作。 （5）工程技术部门人员。他们主要负责工程技术、维护保养实施、工程决算、质量监督、室内外装潢等工作。 （6）多种经营工作人员。他们主要负责日常生活服务（饮食、小杂货买卖等）、特殊群体服务、家政服务等工作。 二、对物的管理 物业管理的对象是物业，而现代物业的业务范围却涉及社会的方方面面，物业管理相应的业务范围很宽。也很复杂。本节主要介绍物业管理中的基本管理和经营管理。 1. 基本管理 物业的基本管理主要包括以下几个方面。 （1）建筑管理，即物业基础管理，包括各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。 （2）设备管理，即指对供水、供电、空调、通信、燃料等设施进行保养、维修等工作。 （3）交通管理，包括车辆的运行和停放，以及电梯的维修与管理。 （4）消防管理，即指消防制度的建立和执行，消防设施的配置及消防队伍的管理。 （5）安全管理，包括物业管理区域内的安全、保卫、警戒以及对各种干扰的管理。 （6）绿化管理，包括物业管理区域内的绿化建设、保养，保持良好的生态环境。 （7）清洁管理，包括各种垃圾、废物、污水、雨水的处理，使生活、工作环境保持清洁卫生。 2.经营管理 物业营销主要是物业企业根据自身的使命和目标，在企业对外部环境和内部条件分析的基础上，寻找市场营销机会，确定物业营销组合策略，使企业与外部市场保持动态平衡发展的局面。在物业营销中要特别重视物业公司的特色业务和多种经营业务。 物业企业的特色业务包括特约服务和便民服务。 （1）特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建、装饰工程、待聘保姆、接送小孩、代收公共事业费、代订报刊、家庭护理、代购车、船及飞机票等内容丰富的服务项目。 （2）便民服务是物业企业和社会联合举办的服务项目，其中包括商业网点的建立，文体娱乐设施的提供，将教育卫生条件的改善，交通网点的完善等。例如，在辖区内成立超级市场、洗衣房、美容中心、公用电话亭、银行分理处，开设健身房、俱乐部、图书室、老年活动室、青少年活动室等。 企业物业的多种经营一方面是改善企业收入的现状，另一方面也是扩大服务范围和提升服务质量的举措。它主要包括投资咨询中介、代理出租、住房交换、房屋更新、设备安装、经营建材等。 目前，我国的物业管理还只处于培育和发展阶段。企业管理尚未形成一定规模，相当数量的物业管理公司收取的管理费有人不抵出的现象，这样物业管理公司不得不采取以物业为主、多种经营的方式来弥补管理费的短缺；而且随着居民生活水平的提高，物业管理公司提供的服务的种类也要多样化，以满足不同人的需求，物业管理内容的多样化已成为必然。 二、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。（10分） 答：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括： (1)工程质量的事后控制要点是:①以计划执行后的信息为主要依据;②要有完整的统计资料;③要分析内外部环境的干扰情况;④计划执行情况分析要客观，控制措施要可行，确保下一轮计划执行的质量，事后控制的重点是确保每个产品合格，并把不合格产品及时反馈给设计单位和施工单位进行设计变更或返工、整改。 　　(2)严格按检验批、分项、分部(子分部)工程进行质量验收，并进行质量评价，对于工程质量存在问题提出整改意见，直至整改合格予以验收。 　　(3)建筑通病的事后控制，如雨后渗漏、墙体裂缝等，一但发生，影响