济南福泉房地产开发有限公司姚家小区西区旧城改造开发项目可行性报告.docVIP

姚家小区西区旧城改造开发项目 可 行 性 研 究 报 告 济南福泉房地产开发有限公司 二○○五年五月 总 论 第一节 项目背景 一、项目名称：姚家小区西区旧城改造开发项目 二、建设地址：济南市历下区浆水泉路 三、建设单位：济南福泉房地产开发有限公司 四、可行性研究报告编制依据 1、《济南市城市总体规划》（2003-2020） 2、《济南市房地产开发“十五”发展规划》 3、《济南市发展计划委员会关于第一批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函》（济计投资函[2004]25号） 4、《投资项目可行性研究指南》 5、《房地产开发项目经济评价方法》 6、城市居民居住区规划设计规范 7、建设单位提供的其他资料 六、项目提出的背景 随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。各地根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，也是我国社会主义市场经济发展的支柱性产业之一，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有十分重要的作用。据统计，我国从1980年至1997年间，建筑业总产值增加30倍，提供财政收入增长150倍，建筑业的增加值高达GDP的8.5%大大超过了通常支柱产业占GDP 5%的国际标准，而建筑业的发展中有85%是由住宅建设所提供的，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，显而易见，住宅产业对国民经济的带动作用和关联度越来越强。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出2003年全国建设工作会议上提出，坚持扩大内需的方针，进一步推进住房制度改革，不断完善住房政策体系促进住房消费，以同时。因此，该项目的建设符合国家产业政策要求。省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的《山东省安康居住工程实施方案》已省政府批准。：到2007年，山东省要基本解决人均住宅建筑面积10平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到27平方米；到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。～800对城市产业结构进行调整停车场、社区文化活动中心平方米，其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米万元投资利润率为投资回收期为年项目具有盈利能力。 项 目 单 位 指　　标 1 总用地 亩 13.13 2 总建筑面积 平方米 58000 其中：住宅建筑面积 平方米 38000 公建建筑面积 平方米 14000 地下车库 平方米 7000 3 居住户数 户 320 4 总投资 万元 16500 5 销售收入 万元 25850 6 销售利润 万元 5400 7 投资利润率 % 48.8 8 所得税前财务内部收益率 % 　48.8 9 所得税前投资回收期 年 　2 10 所得税后财务内部收益率 % 　32.7 11 所得税后投资回收期 年 　2 市场需求分析 第一节 济南市房地产开发现状 一、国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19%以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30%左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右。2003年全国房地产开发完成投资超过10000亿元，同比增长29.7%，占同期固定资产投资的23.7%，城乡住宅投资占房地产投资的79.06%，个人购买商品房的比重已达94.2%。随着我国经济发展、城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2004年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是新城规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求；三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有83.4%的企业认为本地区消费者购房能力较高，96.9%的企业认为目前商品房销售情况乐