汇率对房地产的影响.doc

摘要:本文首先构建了适合我国国情的房地产价格与利率,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有相同的变化趋势,与理论分析有较大差异,表明我国金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节经济的功能,我们认为房地产价格保持相对稳定是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用 　　　　 　　一 　　 　　房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响,利率,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机 　　经验研究表明,名义利率与住宅价格之间呈负向关系,Arcelus和Meltzer(1973)认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau Keenan(1980)认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率,并降低了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系;Reichert(1990)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系;Dongchul Cho(2004)也认为住宅的租押价格取决于实际利率,实际利率越低,租押价格上升得越快 　　与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究,著名城市经济学家Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现,住宅价格与长期利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱,但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系 　　国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分,但他们的研究观点仍然存在一定差异,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究,为降低房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别上调0.27个百分点和0.20个百分点,近期美元持续下跌,我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值的压力,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和实证两个层面,对该问题做细致研究,解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题;第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及基本对策 　　 　　二 　　 　　在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响,而且其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系 　　由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现,我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益,我们假定房地产价格由两部分组成: 　Pt=Pmt+Ht(1) 　　期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值,房地产预期增值收益的现值可表示为: 　　Ht=H*t+1/(1+it) (2) 　　期中,H*t+1代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率 　　房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣,我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响,货