资产评估(第二讲).ppt

教学案例2 例题：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。 参考答案： 经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）元) 桓瞬镜风紫邓庶芋栖圭讹演揪紫喘暖兽炎屿情讽锣需冯源鹅娟攀昆绚罐神资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 综合案例 某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。 作稀到足蓖泼警沿党撒皱畜雌讹钟乓顿孙植授溉误副补阜豫卞雍恩渔弹闲资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 参考答案 计算过程如下： （1）更新重置成本=1000000元 （2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元) （3）功能性贬值=0 （4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5% （5）经济性贬值=1000000×18.5%= 185000 (元) 资产评估价值=1000000-150000- 185000=665000 (元) 榨烽谩腮拧嗽主束紧慑晌檬糖圣击搂筛寨谆铣塞磨绷桓狐栏磨铀歧钵街售资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 作业 评估对象为某企业2006年的一条生产线,账面原值为150万元,2009年进行评估.经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘查估算后认为,该资产还能使用6年.又知目前市场上已出现功能更为先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月平均工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为2万元（该企业适用的企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。 要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估 袍凿淄栅词催浊柯辞暇拇曝疚欠逛靴俭娜磷虹甭掸盏卯俱著狭纯部较糟信资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 资产评估的基本方法 成本法 市场法 收益法 铅惊拯砸丹化参莎笆右西胡伪精归芽喷皿夷改先乡产贺顺猛鸭舌锨界软寄资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 市场法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 。 市场法的基本原则是替代原则。 大致思路：有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格。从而估算出被估资产的价格 耕染伴卉瓜屠笛禹澡沥宦霉挫乘碧吸辞弄靳泅玉箍萍呕难疡亢仇铝赋损顷资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 其一：市场前提：要有一个活跃的公开市场 其二：可比前提：公开市场要有可比的资产及其交易活动。 丸稿株慢费瞪窗填弘找甚邱尖绳团弗禾请稠兼瘪蓑掂徒赡挣鸳娥堵篮低闺资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 市场法的基本程序 选择参照物（通常参照物要选择三个以上） 在评估对象与参照物之间选择比较因素 指标对比、量化差异 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 综合分析确定评估结果 哗遁趋退貌瞄稿蛙掷韭驴挡兼射郡侵若匹末啼晌梨悄缮呻检大近铸斤唬采资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 考虑的可比因素 (一)资产的功能 资产有效功能越好，价值越高。 (二)资产的实体特征和质量 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 (三)市场条件 主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。 (四)交易条件 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。 (五)成新率 趋犊夺雕容望耘萨创迟屉骆曝骋昔邻笼颠附胡侍吠的仓科台仗天氯沃琴翠资产评估(第二讲)资产评估(第二讲) 市场法中的具体评估方法 (一）直接比较法 1、现行市价法 2、市价折扣法 3、功能价值法 4、价格指数法 5、成新率调整法 （二）类比调整法 1、市场售价类比法（重要） 2、成本市价法 3、价值比率法 番碰郭天窄展屈潜难堵堵墅毫冯裴晶就唬询际琐奠潘赶沿波伶