曲江春晓苑第二期项目可研报告.docVIP

目 录 第一章 总论 1 第一节 项目背景 1 第二节 项目概况 3 第二章 市场分析 5 第一节 老年公寓发展的社会基础 5 第二节 全国老年公寓现状 5 第三节 全国老年公寓发展的预测 6 第四节 **区老年公寓建设市场分析 8 第三章 建设条件评价 12 第一节 项目建设社会条件评价 12 第二节 场址建设条件评价 13 第四章 建设方案 15 第一节 建设地点及建设规模 15 第二节 **区老年公寓的建设模式 16 第三节 建筑设备方案 17 第四节 护理方案 18 第五章 环境保护及安全 21 第一节 环境保护 21 第二节 安全 23 第六章 组织管理及实施进度 25 第一节 组织管理 25 第二节 组织机构设置 26 第三节 实施进度 27 第七章 投资估算及资金筹措 29 第一节 估算依据 29 第二节 工程费用 29 第三节 流动资金估算 36 第四节 总投资 36 第五节 资金筹措 36 第八章 财务评价 38 第一节 运行费用 38 第二节 年运行收入 41 第三节 财务评价 41 第四节 不确定性分析 43 第九章 结论及建议 45 第一节 结 论 45 第二节 建 议 45 第一章 总论 1.1建设项目概况 1.1.1建设单位基本情况 项目建设单位为西安市天昊房地产开发有限责任公司（简称天昊公司）。该公司成立于2002年6月，系由西安市建设投资有限公司和黑河指挥部下属的西安源源建筑工程有限公司共同出资1000万元成立的以房地产投资、开发、销售为主的地产开发公司。 天昊房地产开发有限责任公司以“诚信、求实、创新、进取”为企业的经营理念。股东双方在以前的经营过程中积累了一定的房地产开发经验，从项目的投资选择、资金运作、项目策划、规划报建、施工建设等方面形成了一整套完整的工作流程；同时，雄厚的经济实力，优秀的专业人才，为天昊公司的开发奠定了坚实的基础。 天昊公司正致力于向社会奉献精品住宅。 1.1.2项目概况 曲江春晓苑第二期项目（以下简称春晓苑二期）是由西安市天昊房地产有限责任公司开发建设的大型住宅小区——春晓苑项目的第二期工程，是西安市曲江新区（原西安曲江旅游度假区）批准建设的重点工程。 春晓苑项目位于曲江新区雁南五路曲江水厂东侧，占地147亩，南邻环城高速；北邻雁南五路和拟建中的千亩南湖；东临情侣路、曲江池，中伟俱乐部，秦二氏墓；西邻曲江水厂；距大雁塔、拟建的长安路CBD区、芙蓉园等三个地方的车程分别都为五分钟；距广电中心曲江项目约500米；距拟建的千亩南湖仅464.3米。随着曲江新城的逐步开发成熟，在曲江独有的深厚的文化内涵背景下，它必将成为重要的居住、休闲、度假、旅游胜地。 春晓苑项目靠临曲江皇家园林，古迹众多，文化底蕴丰厚，交通便利通畅，地块四平八稳，南北落差15米，规划可塑性较强，完全具备建设高尚住宅社区的自然天赋。加之毗邻曲江水厂，为项目开发水景社区提供了良好的水资源。从生活居住的条件看：首先具备优美的自然环境，曲江片区深厚的文化底蕴，加之周边别墅区的兴起、生活设施的完善，将为春晓苑项目提供良好的人文环境。 整个小区规划建筑面积为20.6万平方米。整个小区从南到北依次为联排别墅、多层、小高层；由于小区自然落差的原因使小区的排列错落有制。整个小区的景观以水景为主，通过坡地的自然落差形成滴水、溪流、喷泉、湖面，其间点缀小桥、假山、亭、台、楼阁、荷花、垂柳、绿竹、棕榈等等，在小区内勾勒出一派江南水乡的环境。 　春晓苑二期住宅，由4栋多层电梯洋房和5栋小高层及3栋联排别墅组成。总占地面积52264平方米，规划建筑面积104000平方米，其中地上建筑面积89437 m2，包括：小高层住宅面积41970m2，多层住宅面积27467m2，联排别墅住宅面积8000m2，公建建筑面积12000m2。 1.2项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： ★西安市房地产市场的需要 ★项目所在地周围环境的需要 ★曲江新区建设的需要 ★形成新的居住组团的需要 ★满足一期项目积累需求的需要 1.2.1西安市房地产市场的需要 随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策。最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用，但是还不能满足各层次人们的需求，尤其是中高层收入人群的住房需求。曲江春晓苑二期项目的投资建设，正是为了满足这部分中高收入家庭的置业需求。 1.2.2项目所在地周边环境的需求 1．项目所在地周边为阶梯状毛地，地势南高北低，平均高差15米，自然状况无法施灌，土质差、亩产低。 2．项目地处曲江新区，南依少陵塬，北望大