曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目可行性研究论证报告.doc

曲靖市麒鳞区龙海片区地块 项 目 建 议 书 目 录 第一章、地块概况 2 一、曲靖市概况 2 二、麒麟区概况 3 三、曲靖市麒麟区城区图： 3 四、地块基本情况 4 五、地块周边配套设施 5 第二章、市场分析 6 一、曲靖房地产市场状况 6 二、曲靖市楼盘分析 6 曲靖阳光花园 6 爨园小区 10 立得.江滨花园 14 红日花园 17 三、曲靖市房地产市场分析 20 第三章、项目定位 22 一、确定目标客户 22 二、针对目标客户群的总体规划思路 23 1. 开发规模及建筑形态 23 2. 功能设置 23 3. 针对目标客户群的户型指标 24 4. 针对目标客户群的总体建筑风格 24 三、项目建设定位 24 第四章、项目成本 25 一、土地成本 25 二、建设成本 25 三、销售成本 27 四、公司管理费 28 五、项目销售税金 29 六、项目风险准备金 29 七、项目成本汇总 30 第五章、项目销售收入 30 第六章、项目损益 31 第七章、开发计划 32 第八章、资金计划 32 第九章、项目风险 32 第十章、结论及建议 33 一、项目开发定位 33 二、项目收益 34 三、项目风险 34 四、建议 34 项 目 建 议 书 第一章、地块概况 一、曲靖市概况 曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头东经103°03′～ 104°50′北纬24°19′～ 27°03′之间市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要组成部分，又是大西南攀西—六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。地势西北高、东南低，平均海拔2000米。年平均气温14.5，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在5～10月。气候主要特点是： 四、地块基本情况 拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。 拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。 地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。 图一、地块现状实景照片 图二、地块北面 图三、地块东面 图四、地块南面 图五、曲沾大道 五、地块周边配套设施 a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校 b.医院：昆明铁路局曲靖医院 c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市 d.银行网点：环城供销合作社 e.交通：公交车可乘6路、7路到达地块，曲靖火车站距地块约2 km，曲胜高速路入口距地块也约有2 km路程 f.市政设施：曲靖市公安局交警支队直属大队 g.企业：曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽配城 h.娱乐设施：曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会、龙泉浴中池、天天鲜鱼店 由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇的待开发结合部。 第二章、市场分析 一、曲靖房地产市场状况 曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达50多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。预计今后5年内曲靖市房地产行业投入不会低于140亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。在2003年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展，房地产开发呈现良好的发展势头。曲靖市房地产开发计划投资3.75亿元，施工面积56.35万平方米，其中新开工面积25.9万平方米，竣工面积24.8万平方米，销售额达2.6亿元，预售商品房面积达18.25万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。 曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区”、立得地产的“立得江滨花园”、鸿泰地产的“翠峰雅苑”、安厦