收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿项目可行性论证研究报告.doc

收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿的 项 目 建 议 书 海拓置业有限公司 二〇一三年七月 目 录 一、项目概况 1、公司的基本情况…………………………………………………….6 2、项目立项审批………………………………………………………..7 3、本项目拆迁遗留问题………………………………………………………………8 二、拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任…….…8 1、东进公司及本项目债权…………………………………………..8 2、股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析…………9 3、25栋楼拆迁安置……………………………………………………9 4、街道办事处回迁…………………………………………………….9 5、项目的报建等行政费用…………………………………………..9 三、项目主要技术经济指标………………………………………….10 四、项目的地理位置及周边环境…………………………………..10 1、项目地理位置…………………………………………………………10 2、市政基础配套设施调查…………………………………………….10 3、项目周边市场调研……………………………………………………11 4、商业情况调查…………………………………………………………..11 五、市场分析和项目定位 1、市场分析……………………………………………………………….16 2、项目定位………………………………………………………………..16 3、价格定位………………………………………………………………..16 六、规划发展建议 1、规划设计………………………………………………………………..1 2、建设设计…………………………………………………………..18 3、景观设计…………………………………………………………..18 七、项目开发建设进度计划 1、前期开发计划…………………………………………………..18 八、投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算……………………………………………….19 九、销售收入预测 1、销售收入预测…………………………………………………...21 十、项目可行性结论 1、经济效益分析…………………………………………………..22 2、可行性结论……………………………………………………...22 一、项目概况 1、公司的基本情况; 东进置业有限公司(以下简称东进公司)，成立于2001年1月，公司注册资本850万元，其中赵力龙出资85万元，占股本金10%，孙文钦出资765万元，占股本金90%，由赵龙力出任公司法人，公司拥有房地产开发三级资质。2005年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村基础设施及棚户改造项目中的“金朝阳大厦”（以下简称项目）的项目立项，2008年公司取得本项目的立项批复【芙发改投（2008）35号《关于同意“金朝阳大厦”建设立项批复》】。本项目享受政府的棚户区改造的优惠政策，公司分别于2007年和2008年取得二宗国有土地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积8514㎡约12.77亩，净地面积6375㎡约9.56亩，容积率7.2，建筑面积60344㎡，本项目标高100米,楼层分地下三层和地上三十层。F1--4层是大空间商场，5—30层高层公寓楼,F2—F3停车库。 2、项目立项和土地审批; 2001年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处（以下简称办事处）合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项目，于2001年1月4日签订《合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书》（见附录1）和2001年1月9日签订的《关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补充协议》（见附录2），协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面积5.992亩【该土地于1994年由当时东区朝阳街道办事处申请填写国家建设征（拨）用地呈报表（见附录3），于1994年12于取得《土地使用权出让收费审批表》（见附录4）1995年取得长沙建设征（拨）用地审批单（见附录5）使用类型为出让土地】作为项目投资，该土地上的2，3，4，5，24栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建设，该项目的投资和分成比例为办事处10%，东进公司90%。项目合同签订后以金朝阳商住大厦项目向芙蓉区发改局申报，芙蓉区发改局于2001年批复【芙计投（2001)59号金朝阳商住大厦工程立项批复】（见附录6）。2002年2月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红线说明图（附录7）。 2005年2月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项目立项并明确“朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持”【长沙市人民政府市长办公会纪要（2005）5号】（见附录8），2005年12月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复【长发改