工业用地转向商业用地多属偶然.doc

工业用地转向商业用地多属偶然 　　随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。 　　根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 　　比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股份（000158）则是另外一种方式使得工业用地变为商业用地，按照规划该公司工厂将整体搬迁，搬迁后，原厂址位于石家庄市内环区域1200亩的土地将由工业用地变为商业用地。由于这些地块原本都是工业用地，拿地成本较低，如被以商业用地的拍卖，上市公司可能得到一笔不菲的补偿收入。 　　事实上，前段时间，市场还炒作过一波“搬迁热”，主要的卖点就在搬迁的过程中，上市公司原来低价拥有的工业用地将变为商业用地，进而产生大量的土地增值收益，包括东北制药（000597）、南京化纤（600889）等等。而拥有大量工业用地的公司非常之多，如果这些工业用地都能变为商业用地的话，增值效应或可比今年以来上市公司实现的投资收益。 　　但值得注意的是，虽然很多上市公司拥有大量的工业用地，但真正能够把工业用地转换为商业用地的上市公司却不多。前述房地产开发商就认为，从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。 　　现在有很多分析人士在谈到上市公司的工业土地储备时，只说如果把工业用地转换为商业用地后将产生多大的增值效应，但这其中的关键是，究竟有多少工业用地能够成功转换为商业用地，只有真正能够转换的才能够产生增值效益。不过，随着商业用地价格的上涨，工业用地资源的紧缺，拥有大量工业用地资源的上市公司仅工业用地本身的升值空间也非常大，所以在这个以“地”为王的年代，多有储备用地总是一个不错的事情。 不知道你所说的“经营性物业”是什么意思？商铺吗？ 国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等 现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，我们有弄过 两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵 还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖 施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你， 就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年） 拿租约抵房产证。 反正比市场价便宜多了，真的有人买的 工业用地转商业用地 地产商先知先觉谋红利： 2010-09-20 今年上海四号土地出让公告首度推出的工业用地，使土地市场另一大富矿进入公开招拍挂视野。 　　早在今年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”之后，有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。 　　国际著名房产咨询公司世邦魏理仕的第三季度工业地产报告随即印证了这一预测。 　　报告指出，随着政府新政策的推出，上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬，其平均土地价格季成长率增加了14.5%，而其工业设施平均租金的季成长率也增加了4.97%。 　　世邦魏理仕分析师表示，随着政府新政策的公布，工业土地的价格和租金猛涨，物流业依然是市场关注的核心。上海市政府积极推动上海的物流产业开发，未来五年内，可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。