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房地产企业财务管理工作的2个重点 2011-09-05　　 HYPERLINK \o 管理培训 \t _blank 清华领导力培训　　王忠余 房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。本文就从这两个大的方面分别进行阐述。 　　房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。下面就从这两个大的方面分别进行阐述： 　　房地产企业财务管理一、资金管理　　先说投资 HYPERLINK \o 清华领导力-管理 管理，项目投资是一个房地产企业的起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务 HYPERLINK /news_list_1.html \o 管理 管理目标的前提，对于投资管理， HYPERLINK /news_list_11.html \o 房地产 房地产 HYPERLINK /news_list_12.html \o 企业 企业 HYPERLINK /news_list_13.html \o 财务 财务管理部门的主要工作是协同企业其他部门做好开发 HYPERLINK /news_list_1_4.html \o 项目管理 项目的可行性分析，并利用专业的项目投资决策 HYPERLINK /news_list_4_7.html \o 营销方法 方法，如 HYPERLINK /news_list_6_5.html \o 投资 投资回收期法、投资 HYPERLINK /news_list_9_1.html \o 项目经理 项目净现金流量法等参与 HYPERLINK /news_list_11_13.html \o 房地产开发 开发 HYPERLINK /news_list_11_19.html \o 房地产项目 项目前期决策。如项目决策通过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务预测和预算，安排好开发项目资金。对于根据项目开发流程计算该项目要占用多少自有资金，外部融资额度多少，以及在不同开发阶段需要使用怎样的融资方式等，下面的融资管理部分会谈到。 　　关于 HYPERLINK /news_list_1_33.html \o 公司管理 公司的营业资金管理，有人把 HYPERLINK /news_list_5_10.html \o 企业人力资源 企业的营运资金比做人体的血液，足见其重要性，也就是说，再庞大的躯体，如没有源源不断的新鲜血液予以补充，它必将难逃轰然倒塌的厄运。企业也一样，如没有顺畅的现金流，企业将会面临极大的财务 HYPERLINK /news_list_1_11.html \o 风险管理 风险，极有可能会给 HYPERLINK /news_list_11_20.html \o 房地产企业 企业带来灭顶之灾。对于营运资金需要量最优化问题，则是一个关于企业资金需要量预测的问题，房 HYPERLINK /news_list_3_12.html \o 地产销售 地产企业 HYPERLINK /news_list_9_7.html \o 财务经理 财务 HYPERLINK /news_list_12_2.html \o 企业管理 管理部门可根据前期编制的财务预测数据（建议最好使用零基预算数据），分别利用 HYPERLINK /news_list_3.html \o 销售 销售百分比法等财务预测方法进行计算。鉴于现金（广义的现金）为企业内获利能力最弱的 HYPERLINK /news_list_1_34.html \o 资产管理 资产，如持有过多的现金会降低 HYPERLINK /news_list_13_10.html \o 企业财务 企业资产的获利能力，所以一般应根据前面计算的最优营运资金需求量，根据企业现金的 HYPERLINK /news_list_11_17.html \o 房地产交易 交易性动机和预防性动机的需求（一般不考虑现金的投机性动机）进行调整，以保证企业日常的营运资金的充足。关于营运资金融资，可借助金融机构的短期流动信用贷款予以解决；至于利用最高额抵押授信循环拆借以满足企业的长期营运资金的需求，下面在筹资部分会详谈。 　　关于筹资，这可以说是目前 HYPERLINK /news_list_12_7.html \o 中国企业 中国企业都面临的比较严峻的问题，尤其是房地产企业，房地产企业本来就持有一个紧甭的资金链，再加之，国家关于房地产行业宏观调控政策的陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目的限制，使得房地产企业的资金短缺问题尤为突出。下面说说房地产企业可利用的融资途径及