第三章 机器设备的评估.pptVIP

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、概念 房地合一 二、房地产特点(7方面） 耐用性：工业用房地产年限50年 民用房地产：70年 异质性：同一地段的房地产评估单价不一定相等。为什么？ 房地产评估 三、房地产类型 四、房地产的描述方法 五、房地产评估理理论基础 1、地租理论 级差地租 2、土地价格理论 V=∑ ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 1、土地取得费 生地取得：土地补偿费、农民安置费、青苗补偿费。 熟地取得：土地出让金 2、土地开发费 三通一平的费用 3、税费 耕地占用税 4、投资利息 5、开发商利润 6、土地增值收益 国家要求的收益部分，一般为10-25% （二）建筑物价格组成 1、建筑工程费用 2、安装工程费用 3、其他费用 主要是间接费用 七、房地产价格的种类 基准地价：政府土地管理部分制定的特定地段土地指导价格。上海土地共分11级别。 外滩：中山东一路：延安东路-苏州河 南京东（西）路：中山东一路-乌鲁木齐北路 西藏中路：南京东路-福州路 淮海东（中）：西藏南路-襄阳北路 等均属1级土地 八、影响房价的因素 1、宏观因素（一般因素） 社会因素 经济因素 制度及政策因素 2、中观因素（区域因素） 自然景观